二手房市场复苏信号强烈

上海二手房指数办公室最新数据表明，8月上海二手房价格指数为较上月环比下跌0.31%。而今年6月上海二手房指数首次出现环比负增长，跌幅为0.68%；7月环比下跌0.53%；跌幅较上月缩小0.15个百分点。由此可见，近两个月上海二手房价格跌幅持续减小。如果按此趋势，则9月或10月有止跌的可能性。

一手房市场和二手房市场存在明显差别。一手房的卖方为房地产开发商，买方为散户，所以存在信息不对称的现象，一般情况下开发商更强势，即便在当前的政策调控期，依然有相当部分的开发商坚持不促销、不推盘，这样很容易形成有价无市的格局。而二手房的买卖双方皆为散户，信息基本对称，当市场调整时，会有很多房东随大流的主动降价卖房。

因此，二手房比一手房更能反映市场的现时波动。不妨从上海住房可售量上进行比较。今年年初，上海一手住房和二手住房的网上可售量分别为470万平米和980万平米，而8月中旬时，二者分别为590万平米和1580万平米，可见二手房抛盘速度远远超过一手房。若与上一轮市场低谷期的2008年下半年相比，当前二手房的可售量已超过那个时候的规模，而一手房的可售量还没达到那个时候的水平。

值得关注的是，9月初，在一手房可售量保持微幅增加的情况下，二手房可售量却逆势的有所减少，一度降至1500万平米左右，说明房东惜售心态显著，同时成交量在增加。6月时，很多二手房可以打折10%左右，当前只有2-5%左右，甚至不跌反涨了。

不妨举个身边的例子。近期一个同事把自己的旧房卖掉了。6月时，她挂牌170万，曾有买家还价到165万元，后来想转租就撤牌了，一打听才知道租金才有3000元，如此满打满算，租金收益率只有2%左右，太不划算了。于是重新挂牌，近期终于出货了，居然是190万，不仅高于6月，也高于“国十条”出台前的4月上旬。

从区域情况看，市中心5个区8月平均仅下跌0.17%，其中，长宁、黄浦分别下跌0.12%和0.23%；卢湾止跌反升，逆市上涨0.12%。新兴中心城区8月平均下跌0.37%，其中嘉定区江桥、嘉定新城、真新板块，跌幅缩小的幅度最大，达0.47个百分点。本轮市场调整，中心城市的房价相对比较坚挺，郊区房价降幅明显，尤其嘉定新城、宝山顾村和松江新城等版块，所以外围区域的降幅明显缩小，更能反映市场的回暖。

按照眼下的市场态势，基本上可以认为上海二手房市场的回暖是有效的，因为自5月成交量出现异常低迷之后，6月以来，成交量持续上涨，其中8月环比7月大增近四成，达120万平米，单就成交量而言，正在完成由量变到质变的过程。老实说，本轮调整的时间偏短，房价下跌的幅度偏小，不仅让许多购房者感到失望，也难令政策决策层满意。

因此，当前的房地产市场走势可以说非常复杂。如果由市场机制做主导，则指望房价继续下跌，已不太现实，二手房成交量的大幅增长和跌幅的收窄已昭示了这一点。然而，谁都无法否认，市场难以出现报复性的反弹行情，因为政策始终如一团乌云笼罩在市场的上空。