保险资金投资不动产和私募基金

昨天上海证券报报道：保险资金投资股权、不动产暂行办法发布，三季度约有4500亿和2200 亿资金可进入不动产和PE 市场。

　　我国首部私募股权投资办法和保险行业首部完整不动产投资办法出炉。这意味着险资可名正言顺投资房地产和私募股权了。

　　昨日，保监会发布了《保险资金投资股权暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》。这是继8月份《保险资金运用暂行管理办法》出台后，第二批出台的相关操作细则。这两部办法充分吸收了国际成熟经验，并借鉴了国内有关方面的系统思考。

　　按照规定，保险机构投资未上市企业股权的账面余额，不高于本公司上季末总资产的5%；投资股权投资基金等未上市企业股权相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的4%，两项合计不高于本公司上季末总资产的5%。

　　保险公司投资不动产（不含自用性不动产）的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的10%，投资不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的3%；投资不动产及不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季度末总资产的10%。

　　按照二季末45235亿总资产计，三季度可以有超过4500亿元和2200 亿的资金进入不动产和PE 市场，将缓解当前2万亿的保险投资压力。

　　当然，险资投资不动产和私募股权有较高的门槛，一是偿付能力不低于150%和上一年度盈利。二是，投资私募股权时，净资产不低于10亿；投资不动产时净资产不低于1亿。

　　但无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。

　　办法明确，险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。

　　市场分析认为，保监会在放开渠道的同时，借鉴了后金融危机监管经验教训，为了防范风险，将投资全过程纳入监管视野中。而不与民争利服务国家大局成为保险资金投资不动产法规的精髓。

　　保监会有关部门负责人表示，两个办法明确投资主体，界定投资标的。明确保险资金只能投资处于成长期或成熟期的企业股权，不能投资创业风险投资基金,不能投资高污染、高耗能等不符合国家政策和技术含量较低、现金回报较差的企业股权；保险资金投资的不动产，应当是产权合法清晰、管理权属相对集中、能够满足投资回报的不动产，不能投资商业住宅，不能直接参与房地产开发，不能投资设立房地产企业。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产投资基金实务〉等六部房地产专著。