房价统计方法改革的必然和迫切性

光明日报9月3日的全文报道2009年统计公报中,70个大中城市房价上涨1.5%的数据,公众对于统计数据的真实性和可靠性表示质疑,国家统计局局长马建堂近日和媒体记者交流时表示,国家统计局已经形成初步改革方案,改革的主要内容涉及数据获取来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。

   虽然到来的时间晚了些，但这是一件值得高兴的事，也是我们许多专业人士和普通百姓期盼多年的事情。我个人认为，房价统计方法改革的必然和迫切性，对国家和民众都有利，譬如国家有关部门可以更加把握局势出台更科学和合理的政策等等。

以下是我2005年月由上海财经大学出版社出版的《中国房地产投资策略分析》中第四章中的一段摘要：

在讨论房产价格之前, 我们先来了解一下房产的平均价格和中档房平均价格的概念.

房地产的“平均价格”在国外许多发达国家是指买出住房的中档房价格, 分析研究和计算住房价格变化一般引用中档房平均价格, 虽然计算方法还是比较复杂， 但简单说既在这一地区去掉一些最高价住宅和最低价住宅, 然后从大量中间价的住宅中算出中等价格。比如, 某一地区, 有60套住宅, 其中5套是200万一套, 5套是20万一套, 其余的平均价格50万一套, 那这一地区的中等房价应是50万一套, 而不是简单加全平均价60万, 既(5*200 + 5*20 + 50*50) / 60 = 60万. 如果使用60万一套作为这一地区的平均价格是不全面的, 比“中档房平均价格”高出20%，实际有时有误导作用。

虽然说我国和国外的一些情况不一样, 我们不是按套来计算, 但如果我们使用这一基本方法来计算平均房价, 相信此中等房价更能反映一个城市或地区的平均房价。 所以有人说在我国平均价格就是中档房的价格, 严格地说法不准确，平均价可能接近中等价格可能, 但不可能是中等价格。

十多年来, 中国房地产业虽有很大发展，但从区域角度分析，全国各地区房地产市场也表现出明显的差异。这种区域差异性主要是由于各地区经济基础和发展水平不同，房地产业发展起步的时间不同、加之各地区、城市化进程、市场化程度等方面的不同，造成房地产业在发展程度、水平、规模、速度、活跃性等方面的地区不平衡性。

   我国房地产业地区差异很大正如《2004年中国房地产发展报告No. 1中》“中国房地产业的区域差异”一文指出,我国房地产存在地区的不平衡性。这种差异在一定程度上源于房地产自身的地域性和不可移动性，同时中国经济发展、开放程度和城市化进程的区域差异又加深了这种房地产业的区域不平衡性。房地产市场形成区域差异的原因主要体现在以下几点：

Ø         不同区域、不同规模的城市经济发展水平存在差异；

Ø         不同区域、不同规模的城市居民消费水平、消费观念存在差异；

Ø         不同区域、不同规模的城市受政策影响的程度存在差异。

以下是光明日报9月3日的全文报道：本报北京2010年9月2日电今年2月底发布的2009年统计公报中,70个大中城市房价上涨1.5%的数据,公众对于统计数据的真实性和可靠性表示质疑,国家统计局局长马建堂近日和媒体记者交流时表示,社会各界的质疑给中国统计带来改革压力,针对当前的焦点——房价统计,国家统计局已经形成初步改革方案,改革的主要内容涉及数据获取来源、调查方式、汇总方式、计算方式等。

    马建堂表示,这个方案在征求有关部门和地方意见后,将在国庆节前向社会公开征求意见,群策群力、完善方案,争取明年初正式实施。

    眼下,各种统计数据让公众眼花缭乱:国家统计局数据和地方数据“打架”,一些数据与现实差距过大甚至缺失……马建堂表示,将抓住一些关键环节和公众关心的统计调查进行改革。对于前段时间争论较多的空置房统计问题,要研究建立空置住房调查办法。尽管对空置标准的认定有不同的看法,也有住户可能不愿意提供真实信息等困难,但统计部门将在有关部门支持下努力完善:一是继续统计、发布和改进房地产待售率;二是充分利用这次人口普查,获取用于了解住房空置情况的信息;三是在部分城市抽选一批住宅小区进行空置房调查,以发现问题,积累经验,验证方案,完善方法。

    马建堂透露,国家统计局日前已经对中国主要统计制度方法进行了一次系统评估,GDP统一核算、环比制度、工资统计、失业率统计、房价统计、空置住房调查等改革正在进行。“GDP统一核算非常必要。”马建堂表示,国家统计局已经会同地方统计局对今年前两个季度GDP统一核算进行了试点,有了初步方案,将在正式征求有关部门和地方意见后,依法按程序报批。他表示,要从根本上解决这一问题,全国就要使用统一的产业、行业、产品的分类目录,使用统一的城乡划分标准、单位名录库、数据处理平台,使用更加统一规范的增加值核算方法。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产投资基金实务〉等六部房地产专著。