楼市拉开反弹序幕

种种迹象表明，告别了最低迷的时点之后，楼市成交量正在启动反弹进程，单从成交量预期，今年“金九银十”极有可能会现身。关于这一点，笔者前两个月已有提及。

尤其值得关注的是，近段时间杭州楼市异常生猛。8月21日，万科、金隅、保利、金地等5家知名开发商，不约而同的推出八个楼盘。同样步调一致的是，每个楼盘都有较大幅度的优惠折扣。比如万科最多减30万、保利存5万最高抵25万、金地一次性付款9.5折、金隅9折等。结果是，多个楼盘出现了久违的排队现象。更加煸动购房者情绪的是，王石亲临现象，并声称观望低谷已经过去。

近几年的市场规律显示，北京和上海可以代表全国楼市的走向，但最具风向标价值的却是杭州和深圳。主要原因是这两个城市的房地产市场中，投资投机性购房需求所占比重，在全国一二线城市中最大，这类需求最是见风使舵、来去匆匆。深圳邻近香港，受港资炒房需求影响，杭州是浙江省会，温州、宁波、台州等浙东、浙南地区民间资本汹涌，堪称国内炒房客的大本营。

2007年全国楼市火爆，深圳冲在了最前面；2009年市场再度走牛，杭州表现最抢眼。今年3-4月份的房价反弹，又是杭州“惹得祸”，当时部分新盘出现了千人排队的盛况。历经5-7月份的短暂“冬眠”后，杭州楼市强劲复苏，八个楼盘热销背后，铁定有投资客重新入市。

实际上，近期楼市成交量反弹，绝非杭州一地现象。就在上周（8月16-22日），全国30个大城市成交量出现整体上涨，环比上涨25%左右，呈现出东中西部普格局，由此看来，很有可能已摆脱5月-8月上旬形成的低位区间。其中，杭州和深圳上周商品住宅成产量相比上上周，分别大涨了108%和56%。上海小跌了9%，但8月前22天，上海的商品住宅成交量已超过了7月，8月成交量反弹已呈定局。

为什么8月中下旬就展开了反弹呢？原因大致有三。首先是需求回暖。4月中旬“国十条”出台后，全国楼市成交量普降，尤其是一线城市和部分二线城市，5、6月份成交量比4月份剧减5-8成，即便是在2008年国际金融危机肆虐之下，成交量也没那么惨烈。事实上，不仅投资投机性需求跑光光，连自住需求也受到了“恐吓”，尤其是“认房认贷认调查”的二套房贷政策，将改善需求一并打压。合理的自住需求不可能长时间过度观望，接下来将会持续释放，若加上部分投资需求的跟进，则反弹力度会更大些。

其次是推盘量加大、促销成主流。调控之后，发商不敢轻易开盘，然而，随着资金链渐渐由宽松趋于紧张，总归要回笼资金的。去年四季度以来，很多新项目开工建设，下半年将有大量房源可供上市。今年最先降价的大型地产商，是5月初开始全国八五折促销的恒大，之后绿地、万科、保利等有所跟进，但总体上推盘量不大。从8月中旬开始，以杭州为典型，开发商加大推盘量，同时促销面扩大，必然会激活市场需求。

最后，政策步入稳定期。进入三季度后，政策进入一个上不易、下亦难的“箱体”，国家相关部委再三重申政策不能放松，前段时间李克强副总经理也表态“国十条”还须继续落实。然而，这也只是重申和强调旧政策，新政策不见踪影，惟一让购房者担心的房产税，近两个月也没了声息。政策不再加码，也就意味着“政策底”已经出现，市场最恐慌的时期过去了，需求自然会慢慢释放。在这一点上，我同意王石的观点。