房价不可能回到2009年初

近几年市面上的房价崩盘论并不稀奇，大跌五成的言论亦常见诸于报端，更多时候，这些观点只是代表了部分民众良好的愿望而已。那些严重的看空派多数并非业内人士，可近期却有一位地产大佬口出此类的言论，自然引起社会上一些口舌之争。

这位地产名人就是潘石屹。近日，他预计本轮住房价格将回落至2009年年初的水平，而且列举了很多理由，比如开发商资金压力、商品住宅供应量增大、国家打击闲置用地和规范预售资金监管、保障性住房建设提速等。

房地产业并无真理可言，只要在业界混上几年，甚至是业外人士，抛出一个观点，就能找出一堆支撑因素。当然，要修炼到任志强那样引经据典、言之凿凿、逻辑清晰的水平，可就难上加难了。有趣的是，任志强是反对潘石屹此观点的。

实际上，潘石屹列举的理由，都站得住脚，推理也都正确，可结论却有误。问题的关键是，本轮房价调整不可能回到2009年初。实际情况是，2009年全国新建商品住宅成交均价同比2008年上涨25%（国家统计局数据），很多一线和二线城市的商品住宅价格大涨五成左右，而当前部分城市房价即便是略有回落，多数只相当于2010年2-3月份的水平。这就意味着，如果当前房价回到2009年初，全国整体房价需要下跌30%左右，热点城市的房价要下跌60%左右。

若以房价指数分析，今年4月全国70个大中城市的房价指数同比去年4月上涨12.8%，大概测算下来，如果当前房价回落到2009年初，则房价指数需要下跌13%左右。而近几年70个城市的房价指数最大跌幅是：2009年3月同比2008年3月下跌1.3%。所以，无论是实际成交均价，还是价格指数，在可以预期的两三年之内，都不可能回落到2009年初的水平。

作为一名开发企业老板，潘石屹看空房价值得称道，毕竟房价下跌一些有利于社会稳定和房地产市场健康发展，可夸大其辞，就没有必要了。值得关注的是，潘石屹的SOHO中国基本上不开发住宅类项目，所以严重唱跌住宅价格，似乎对于其公司经营没有什么负面影响。况且，SOHO中国并未停止扩张步伐，近期还在上海拿地。众所周知，股市中有时会出现机构唱空不做空的现象，楼市中的潘石屹或许也深谙此道吧。

本轮房地产调控的重点是遏制部分城市房价过快上涨，中央并不希望房价大起大落，短期若能使部分高房价城市的房价有一定程度的回落，长期若能使全国房价增幅与城镇人均可支配收入相匹配，就能基本达到调控目标了。当然，短期目标是最关键的。笔者认为，经过本轮调控之后，若一线城市和部分热点二线城市同质房源价格能出现三成左右的下跌，实际成交均价能出现二成左右的下跌，70个城市的房价指数若能出现5%左右的下跌，则基本上就能称得上完成调控任务了。

而反观现状，今年6月份70个城市房价环比涨幅仅出现0.1%的微幅下跌，7月份便止跌，只能说，全国房价刚刚开始止涨，部分热点城市房价刚刚开始调整，离国家调控房价的目标还有较大距离，政策依然需要“咬定房价不放松”。开发商应该充分明白这一点，顺应调控形势，扩大促销范围和打折力度，一方面促销成交、回笼资金，另一方面使价格持续回落，才是正理。

笔者依然坚持以前的观点，本轮房价绝不能出现快速反弹，否则将招致新一轮的政策打压，如果能够保持小幅下跌的态势，主要表现为70个城市房价指数月度环比保持负增长或零增长，一直持续到明年一季度，就能让决策部门感到一定程度的满意，才会根据宏观经济和房地产市场的形势相机调整政策（有可能适度放松）。