房地产私募基金该投资大还是中小项目

房地产私募基金应该投资大项目还是中小项目

PE基金如何定位？前出任央行行长、天津市市长、现在掌管全国社保基金戴相龙提出，PE基金要坚持股权投资的基本功能，应该选择有成长性的中小企业，并能够提供增值服务，由实践证明具有管理水平的人来管钱。“如果把基金变成好几个大项目，那个就叫投资公司了，不是PE，那还不如我自己投资。”

今天飞机延误多个小时，上网阅到上海证券报2010年6月1日的一篇文章“言行合一 社保掌门人戴相龙的PE投资经”，我个人觉得就目前我国房地产私募基金运作来看，可能情况略有不同；有些感触，希望与大家分享意见！

以下是全文。

无论是此前出任央行行长、天津市市长，还是现在掌管全国社保基金，戴相龙这位股权投资基金（PE）领域的专家型官员皆能充分利用相关平台力推PE发展。梳理他在这领域的言行，对我们把握中国PE发展的路径及趋势颇有指示作用。

理论：

为何“力挺”股权基金

“要提高社会资本的形成能力”，这是戴相龙在各种场合一直强调的观点。“中国的资本形成能力太弱了，而信贷供应太多了。”戴相龙一直认为，间接融资过高，直接融资比例过低，社会资金形成资本的渠道狭窄，银行流动性资金过剩。一方面，信贷资金过剩，另一方面社会资本紧缺，造成社会资金的浪费，广大企业和城乡居民存款使用也没有得到应有的回报，除了股市外，直接融资的另外两个重要渠道，一是债券，但发行量过小；二是产业投资基金。

“因此，我们现在要调整经济结构，改变发展方式，其中很重要的是调整金融结构，大力发展直接融资，我们发展的产业基金，正是调整我国经济结构的重要手段。”他说。

这也是戴相龙在天津市任市长期间以实践力推股权投资基金发展的重要理论基础。发展产业投资基金，是天津滨海新区综合配套改革的一项重要内容，所以这几年天津在股权投资领域声名鹊起，成为大批基金的注册地。而在最初，戴相龙筹建的渤海产业投资基金恰恰具有试点意义和样板意义。这也是戴相龙为何十分一直看重渤海产业基金的重要原因。

实践：

成功打造渤海产业基金

就在日前，戴相龙还“念念不忘”这家其当年一手创办的官方PE基金，“如果搞第二期我还是同意的。我到社保基金来，我还会关心基金、支持基金。”戴相龙认为，该基金运作三年来基本达到了其当初预期的目的：一是形成了一套比较严厉的管理制度，二是基金选择了一批比较好的项目，三是它对我国的股权投资基金发展发挥了领头羊的作用。“特别是在2008年国际金融危机情况下，能保持谨慎，避免了危机过程中在外部压力下盲目追求投资项目，这本身也是一个成熟之处。”

渤海基金是国家发改委批准的中国首支人民币产业投资基金，于2006年底揭牌，是作为天津金融改革先行先试的样板，总规模200亿元，首期募集资金60.8亿元。当年，时任天津市市长戴相龙充分利用了其在金融领域的号召力和影响力，拉来全国社会保障基金、国家开发银行、国家邮政储汇局、天津市津能投资公司、中银集团投资有限公司、中国人寿等大型机构投资者。

新平台：

社保基金未来投资方向

调任全国社保基金理事会理事长之后，戴相龙并没有停止对PE的关注，相反，他把全国社保基金变成了中国最大的PE领域的机构投资者，从另一个角度大大推动了中国PE行业发展的进程。

对于这一平台的最新进展，戴相龙日前透露，社保基金已投资了5个基金，已成功投资PE资金74亿元，实际划拨了50亿。他还表示，目前社保持有的海外股票、债券以及境外国有股转持等海外资产占基金总规模不到7%。他表示，原来投资的基金到了募集第二期的时候，社保将简化审批程序。同时，还将选择其他一些基金管理公司。

更值得关注的是，戴相龙日前还透露，社保基金将研究投资FOF（母基金）。戴相龙表示，正在考虑基金投资“是零售还是批发好”。“找一个基金投资20亿元，经历尽职调查等繁琐手续要花四五个月才能最终投进去，”他说，“正在研究投资基金的基金，放大投资效应，更好地起到社保基金对社会资金的引导作用。”

问题：

PE基金如何定位及发展

对于PE基金的组织架构和治理结构问题，也是戴相龙长期研究的方向。

PE基金如何定位？戴相龙提出，PE基金要坚持股权投资的基本功能，应该选择有成长性的中小企业，并能够提供增值服务，由实践证明具有管理水平的人来管钱。“如果把基金变成好几个大项目，那个就叫投资公司了，不是PE，那还不如我自己投资。”

PE内部关系问题如何理顺？戴认为，处理基金投资人（LP）和基金管理人（GP）的权利和义务关系需解决几个问题。比如管理费问题。“现在GP的管理费有1.5%到2.5%的提成比例，我认为跟公司业绩有很大的关系，业绩好的、高级人才多的管理团队，相对费用可以比较高。”再比如事务执行问题。“我钱给你了，就开始按合同执行了，我什么消息都不知道，怎么办？在合同执行期间，我们投资人行使什么权利，这需要明确。”

LP范围如何扩大？戴相龙认为，商业银行和保险公司的资金也可以进入PE市场，民间资金也大有可为。“从长远来讲，我们发展基金的来源要立足于民间，立足于高端客户，立足于对中小企业者，要把眼睛向下。目前个人高端客户已经通过私人银行业务在投资了。我觉得民间个人高端客户，在今后出台的PE管理办法里可以作为投资人，而不仅仅是国有企业机构投资者。”

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房基金创始合伙人，北大纵横合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版专著〈房地产投资〉、〈房地产企业融资〉和〈房地产理财〉等六部房地产专著。