房地产调控本身会不会“闲置”

最近，房地产调控发生戏剧性的变化，从颁布文件阶段已经过渡到具体化阶段。比如，清查空置率和督促土地闲置，人们不禁要问，政策本身会不会因为经济多变而被闲置呢？

其实，虽然最近上面大政策不声不响，其实各种小动作挺多的，即使如此，大家还是感觉宏观调控已经放松，这只是一种幻觉。前期打雷的打雷，下雨的下雨，如今在政策消息面已经听不到了，所以，有人就产生了调控放松的幻觉，事实上，调控不仅仅没有放松，反而还在加码，直到真得二次探底了，或许会“闲置”一段时间调控政策。

首先，决定房地产企业命脉的信贷政策在现实中是收紧的。由于房地产是资本密集型产业，所以，开发企业除了要有一部分自有资本外，大部分的资金还是需要银行贷款途径取得。7月份新增贷款人民币5,328亿元，同比多增1637亿元，但是低于6月份的6,034亿元，这已是新增人民币贷款在4月份反弹后连续第三个月持续回落。1-7月份新增贷款总额达到政府设定的全年信贷投放目标的69%。事实上，今年的投放节奏已经回到往年3:3:2:2的模式，也就是说，未来信贷数量还是收紧的。而且，对于房地产企业贷款还有更严格的规定，近日的数据显示，7月份超过六成信托投向房地产，而8月头一周发行的信托产品亦有近六成投向地产业务，这些业务携带着近百亿的资金。这说明了不少房企由于囤地等因素，很差“现金流”，搞不好就会重演2008年的一幕。

其次，在需求方面，二套房政策和三套房停贷政策对市场影响极大。中国能够一次性买房的比例很小，大部分还是通过贷款购房，这些政策无论对于刚性需求、改善性需求还是投资性需求，都是一个严重的抑制。而且，异地购房还有税收证明等限制，这也对房地产需求是一种抑制。更为重要的是，这样的限制会改变预期，强行压低价格预期最后导致需求短期内积压而爆发，推进价格迅速上扬，强制马儿不喝水的办法不是好办法。满足需求的基本内容还是做好真功夫，加大供应量和改变现行的畸形供给结构，满足梯度需求。

第三，前有“黑灯率”，后有“闲置土地”被收回，实际上是对市场进行施压，这种施压更具有隐蔽性。比如说那种天量的空置率被各个部门否认了，没有人愿意承认这个荒唐到极点的数据，但是，这里面反映的是，应当继续将投机作为调控的重点，而不是增加供给作为调控的重点。闲置土地也是这么回事，背后意思是说，土地供应量增加没用，增加了也被囤积起来了，所以，还要勒紧马头，这样的思路只能制造供应缺乏，使得住房问题解决历史进程延迟。因此多年调控已经证明，不愿意增加蛋糕只想着分蛋糕的伎俩，已经昭然天下了——越调控越涨。哥调控的不是房价，而是权力；不是房市，而是情绪。当然，这里需要说明，那些闲置土地坐等升值的行为，是最原始最野蛮的利润模式，这样做是对其他企业的不公正，人家按着法令定时开发反而不如不开发的利润多，那谁还愿意开发呢，大家都等着土地升值，当土地掮客得了。比如，2008年开盘与2009年开盘那是天壤之别，这样的土地闲置赚取巨额差价显然是制造市场不公的悲剧。当然，土地闲置的因素很多，有的是企业原因，有的在于地方政府，还有的是规划等客观条件改变了，像上海北京搞奥运会和世博会，在一定程度上也确实使得一些土地因故闲置。但无论如何，恶意囤地以坐地涨价的，是应当受到惩戒的，最近国家就收回了不少闲置的土地，浪费社会资源。

第四，不是官员态度强硬，不达目的不肯罢休。关于政策松动说，不少官员或者半官员表态说，要把调控进行到底，房价不降誓不回头。这种精神可嘉，但至于违背不违背市场规律就不好说了，因为房地产市场具体交易本身是微观主体的具体而微的行为，宏观调控现在不是在宏观调控，而是将大手伸到交易双方中来，人家是降低市场交易成本，我们是千方百计的增加交易成本，阻止市场的交易行为，市场交易不多了，那不就能遏制价格吗？但他们没有想到，短期的又掐又捏可能止痒，但决不能止痛。宏观调控不会就此闲置，可能还会加码。

如果是这样，就不要学韩国，韩国加息了，如今汇市和股市一起跌，看到美国掉头了，韩国人只得急刹车，跟着掉头，这么做我们就不相信不尴尬，这样的决策能不脸红吗？脸红是小事，到后来将自己给糟蹋了，就是一失足成千古恨。