住宅空置与刚需“水火并容”

当前，关于住房空置率的事闹得沸沸扬扬，很多人如同唐吉诃德，手持长矛，不知将怒火撒向何处，只能朝着空置率这一“风车”乱捅。孰不知，我国官方的空置房只是房地产开发企业已竣工商品房中尚未售出或出租的面积，而非国际上通用的全社所有空置房屋面积。

有趣的是，在舆论的压力下，近日国家统计局匆忙公布了一组数据，而且不再提及空置面积，只云“待售面积”，以显示自己的数据与公众关心的数据并非同类。如果按国家统计局的口径，截止到今年6月底，全国待售商品住宅为10646万平方米，相比2009年全国商品住宅销售面积86185万平方米，似乎看不出让人担扰的地方。

确实，相比传言中国家电网高达6540万套住宅空置，当前全国待售商品住宅套数约100万套，实在是不足挂齿。然而，这只概念上的巨大差别。6540万套固然不可信，但存量房中的空置房数量，远远大于待售房数量。遗撼的是，官方多年未做全国住房普查，又怎么知道实际空置情况？单靠网民们热拥的小区“黑灯率”，实在有点不靠谱。

依笔者的感觉，当前一线城市和少数二线城市房地产投资投机比重偏高，应该存在较高的空置情况，20%左右比较靠谱。三四线城市的空置率较低，空置的原因并非很多外来投资者，而是当地新城区建设中，由于配套不完善，导致当地人即使了在那里购房，短时间内也不会搬过去自住。与发达国家一般5%左右的空置率相比，当前我国部分城市的住房空置率确实偏高。

然而，与偏高空置率同时存在的是，我国旺盛的刚性需求。不妨看看近期的市场表现。众所周知，自今年4月出台“国十条”后，全国商品住宅成交量快速萎缩，一线城市和部分二线城市甚至大跌5-7成。奇怪的是，市场出现了明显分化，滞销楼盘与热销楼盘并存，捂盘与促销现象同在。

究其原因，绝大多数热销楼盘的背后，都是大量刚需的积极入市。根据经济学原理，市场需求的弹性有大小之分。刚性需求可视为弹性较小的需求，也即急于实现的购房需求，不管价格的高低、地段的优劣，都难以抑制这种购房热情，如动迁需求、婚房需求就属于典型的刚性需求。

纵观恒大、绿地、万科、保利等降价促销的楼盘，多属中小套型的普通商品住宅，潜在客户多属刚性需求。虽然调控政策风声鹤唳，投资投机性需求已逃之夭夭，可刚需并未走远，只是在等待符合自己心理价位的楼盘出现，所以一旦有促销，立即就有需求入市。当前这些大型企业的楼盘只要有10-15%的促销，就会引来购房者，如果降价幅度达到20%左右，极有可能招致排除抢购。

而那些被迫捂盘的项目，多数是中高档住宅，甚至是豪宅，这种楼盘的购买者多属投资投机需求，在当前政策打压下，即使是降价促销，也不见得有需求敢于入市。所以，与其开盘后卖不出去，带来坏名声，甚至招来前期高价购房业主的抱怨与反对，不如按兵不动，以观下一步政策和市场动向。

或许很多人心存疑惑，既然现阶段市场中存在很多空置房，为何还形成巨量刚需嗷嗷待哺之现状？原因有二，一是刚需们想要的是中低价位、中小套型的住房，而投资投机者青睐的是中高档、中大户型——闲置住宅多如此；二是很多空置房的业主出于长期投资目的，并不急于卖房，除非房价能涨到他们的心理价位。由此导致我国住宅市场“水火相容”、“旱涝不均”，从深层次讲，这反映了我国贫富差距拉大的惨酷现实。