朱晓红：正确解读星河湾热销现象　　

  近日，媒体上关于太原星河湾的报导铺天盖地，其重要信息是：太原星河湾在开盘首日成交700余套，成交金额约44亿元。因销售火爆，尚未取得预售证的二期10栋楼此次也已开盘销售。

  对此现象，中国豪宅研究院认为这是星河湾营销战略的成功，在煤老板积聚，不缺钱的太原，星河湾营销首先突出宣传的不是产品而是城市与环境，大打城市文化牌，大打生态景观牌，这种主动融入式的战略扫平了地脉、文脉、人脉的障碍，容易被政府欢迎，购房者所接受。笔者，在人们怀疑星河湾的销售模式是，撰文力挺这一模式。

 对于太原星河湾的热销现象，新华社记者极其敏感，透过这个现象得出以下结论：

 1 在楼市调控政策频频出台的背景下，一线品牌房地产商纷纷转战受影响相对较小的二、三线城市，在争相拿地、不断产生新“地王”的同时，瞄准了利润较高的中高端及高端市场；

 2、 二、三线城市豪宅升温，可能成为新一轮房价上涨的催化剂。

 其实这种发现是迟来的发现，向二三线城市下沉不是源于调控，而是一线城市土地资源受限，觉悟早的开发商早就在二三线城市布点，其中堪称先锋者是碧桂园。前年，笔者就撰文呼吁开发商下沉到二三线城市去，不要千军万马都挤在大都市……

 太原星河湾此次再度大获成功，与它定价策略也有密切关系。目前太原市普通商品房均价为5000元／平方米，单价超过1万元的楼盘仅有4个至5个，最高售价在1.5万元／平方米左右。豪宅品质的太原星河湾均价超过1.8万元／平方米，平均每套总价600万元左右，最贵的一套总价约为3000万元。这种与普通商品房比价“3倍以上，4倍以下”定价，既凸显了豪宅的身价，又给投资者预留了升值空间。

对于新华社记者的研判，二、三线城市豪宅升温，可能成为新一轮房价上涨的催化剂。对此，我也有不同看法：因为房地产豪宅市场的形成是依循着从一线城市到二线城市从二线城市到三线城市逐次下沉的，价格也是逐次下降的。豪宅价格贵于普通住宅，这是不可避免的市场现象。豪宅市场对于普通商品房的价格拉动也是必然的。但也是有限的