从物业税、房产税到房产保有税

近期的媒体上，【房产税】和【房产保有税】几乎淹覆了【物业税】，明白真相和不明真相的专家们也据此众说纷纷。我们还是从以下几个税种开始学习吧。

【物业税】

2003年的十六届三中全会上，物业税的概念被首次提出，当时的提法是“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。按当时的权威解释，“有关收费”将包括房产税(含城市房地产税)、土地使用税、耕地占用税(也有说土地增值税)、契税及土地出让金，简称“四税一金”。

道理很简单，已经缴交过“四税一金”的土地和房屋，是不可以再征收物业税的。物业税的征收范围，只能是那些没有缴交过“四税一金”的土地和房屋。很明显，物业税是一个大手术，需要从土地出让拍卖时就加以厘清，最终的征收范围只能是划上一根分界线，已经缴纳过“四税一金”的照旧、新的土地和房产实施物业税。

【房产税】

《上海市税收征收管理暂行条例实施办法》（一九八七年一月一日起施行），其中【第七条】下列房产免纳房产税：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部或市人民政府批准免税的房产。

实施中，房产税的征收范围基本是商业地产（商铺写字楼等），从来就没有涉及到住宅。住宅出租涉及到的只有两项，即中介费和管理费（多数是居委会用格式合同收的）。

【房产保有税】

年初，据上海证券报报道，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。为尽快实现对住房保有环节征税，上海最终选定的方案是应用现有的房产税概念，以减少立法审批流程。根据现有的房产税暂行条例，房产税征收对象是经营性物业，而此次上海方案将把持有多套住宅解释为经营行为。

目的很明确，就是要扩大房产税的征收范围，重点在住宅上。据说，此次的调整，是自住房以外的多套住宅都要缴纳房产税，为区别以往的房产税，故名曰房产保有税，雁过拔毛的创意哦。三十六计中，能用上的大概有瞒天过海、偷梁换柱、暗渡陈仓，呵呵O(∩_∩)O~

通过以上学习，我们可以看到，物业税是个好东西，它几乎涵括所有的保有环节税种，是土地财政细水长流的最佳办法。但问题是，一旦实施，土地出让金将化整为零，以土地财政为依托的各级地方政府能答应吗？也因此可以认为，物业税在未来的五年内是难以实施的，除非有惊天大变。

而，从房产税衍生出来的房产保有税，理由又似乎不够充分、难以服众。但不拍被偷、就怕被惦记着，出租房的这块肉一定是跑不了的。其实，在住宅租金这块肉上做文章也很简单，营业税、利得税、管理费都可以套用，其中，以变种的“房屋出租管理费”最好（不用上交国家财政呀），从税改费的角度看，这是退步的，但只要地方政府能吃上这块肉，就会有好多好多积极意义的，不信你等着瞧，呵呵O(∩_∩)O~