地产股将比楼市提前反弹

最近一段时间，股市和楼市都挺热闹。农行这个大块头的上市，把股市搅得云来雾去，还过这天股市反弹势头甚劲,似有利空出尽是利好的迹象。房地产市场还在经历平淡寂聊的调整，倒是政策面传言甚多，其中不乏谣言，害得相关部委频频表态、辟谣。股市和楼市的联系相当密切，二者呈高度的正相关关系，而非“跷跷板”关系。

本文对地产股和楼市之间关系略做分析。首先，地产股的波动幅度大于大盘。上证综指从去年10月28日1664点的谷值，攀升到2008年8月4日的3478点的年度峰值，涨幅为109%；而同期地产板块暴涨了219%。相比去年12月8日的高点，今年7月2日地产板块的股价已下跌约43%，而同期上证综指由3330点下跌至2319，下跌幅度为30%。

其次，地产股是带动大盘调整的重要力量。尤其是去年以来，堪称是首要力量。轮宏观调控的矛头直指房地产业，在经济复苏的过程中，部分城市房价偏高，民怨沸腾，同时产生资产价格泡沫的隐患。去年12月9日调控开始，地产股则从12月8日即开始一轮大跌，而大盘滞后至今年1月20日才开始大跌。4月6日地产股展开另一轮暴跌，而大盘直到4月16日才开始新一轮暴跌。

值得关注的是，5月中旬以来，地产股已进入一个低位的平台持续整理，而大盘依然没有止跌迹象，7月2日创下2319点的本轮调整新低。笔者认为，去年12月以来的股市下跌，地产股一路领跌；同样，地产股也会率先步入底部，盘整一段时间后将抢先反弹。准确的预测出市场底部，几乎是不可能的，但大致逻辑应该如此。

地产股的变化，基本上与房地产政策同步。中国股市是政策市，楼市更是如此。所以无论是“国四条”，还是“国十条”，都引起了地产股的强烈反应。然而，房地产市场的调整明显滞后于政策和地产股。从去年12月至今年5月，地产股下跌超四成，但房价依然坚挺，甚至一线城市房价还上涨了二三成。直到今年6月，全国70个城市的房价才出现环比微跌，一线城市的实际成交价回落一成左右，但尚未回到去年底的水平。

这就是意味着，当前的股价已提前反映了房价下跌三成左右的预期，即便6月全国房价已经出现由涨到跌的“拐点”，即使下半年房价持续下跌，地产股也不太可能出现新一轮的暴跌了。近段时间，地产股已走出底部的迹象，尤其是万科表现抢眼。

接下来，决定地产股走向的有两大因素。一是政策面。7月16日温家宝表示，“下半年，继续实行积极财政政策和适度宽松的货币政策，增强政策的针对性和灵活性。”由此看来，经济政策已放慢紧缩的步子，加息预期进一步降低，货币政策将有所松动，这有助于地产股反弹。房地产政策正在步入稳定期和观察期。一方面，当前政策还不可能放松。另一方面，政策也不可能加码。官方已认定：调控政策已经初见成效，房地产价格过快上涨的势头得到了明显遏制，

二是基本面。地产股价格根本上反映的是未来企业盈利情况，房价适当下跌并非关键，重要是成交量不能大跌。从上半年情况看，上市公司销售业绩并不差，相比2009年上半年，排名前20的企业中的大部分基本都达到了30%的增速。恒大尤为典型，由于今年5月抢先进行全国八五折促销，销售量逆势上扬，上半年已完成今年销售目标的58%，日公司又宣布将年度销售目标上调30%至逾400亿。

受形势影响，今年大部分开发企业的业绩都会出现下滑，但部分企业促销后引起需求大量释放的情形表明，楼市依然存大规模庞大的合理的自住需求，即便投资投机需求大幅萎缩，亦不致引起上市公司业绩剧降。总而言之，在“政策底”已经初现，地产股提前反映房价明显下跌的情况下，地产股将即领先大盘、领先楼市，提前进入底部，而后将提前反弹。