住房保障能 “挑大梁”吗？

自4月中旬开始新一轮房地产调控以来，行业环境可谓发生“百日巨变”。一线城市商品住宅成交量大幅萎缩，全国房价开始松动。政策却依旧严厉，仅仅因为有媒体报道“部分城市房贷政策松动”，住建部等三部委便不约而同的站出来表态“所有政策须依规落实”。

最新数据表明，我国GDP增幅已由一季度的11.9%回落到二季度的10.3%，三、四季度还将继续下滑。国家决策层已高度关注和担心经济可能出现“二次探底”。于是，很多人不禁迷惑：房地产业是重要的支柱产业，中央和地方果真可以坐视其萎靡不振吗？

奥妙在于，近两年住房保障被国家高度重视，并制定了大规模的建设计划，商品住宅投资量的减少将由保障性住房投资弥补。比如，2010年全国将新建保障性住房300万套（包括廉租住房和经济适用住房）、棚户区改造住房280万套，农村危旧房改用房120万套，这三者的总和，相当于2009年全国新建商品房面积的一半，相关于2005年全国新建商品房的开工量的全部。

所以就出现了这样一种现象： 6月份全国完成房地产开发完成投资5830亿元，比5月大增1845亿元，创下近两年来的新高，大幅高于2009年3019亿元的月度均值；而上半年，全国全社会固定资产投资同比增长25.0%，而房地产开发投资居然增长38.1%。从房地产业对GDP的拉动作用分析，不能光看房子卖的好不好，关键要看房子建了有多少，只有投资和建设才能带动50多个相关行业，才能创造就业机会。所以，在保障性住房投资建设高速推进的条件下，不必为市场低迷而忧心重重。

前段时间，六部委联合下发《关于做好住房保障规划编制工作的通知》，内容是要求地方政府编制两个规划：2010-2012年保障性住房建设规划，以及“十二五”住房保障规划。其中明确了一些住房保障方面的指标，主要有两组指标。一组指标是：规划期内，各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置、租赁等方式增加廉租住房和经济适用住房房源，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。2013-2015年各地要结合实际，稳步扩大制度覆盖面，力争到规划期末，人均住房建筑面积 13平方米以下低收入住房困难家庭基本得到保障。

关于廉租住房，自2008年以来推进速度很快，根据国家的《2009-2011年廉租住房保障规划》，从2009年起到2011年，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。2009年的实际执行表明，基本完成任务。初步估计2011年廉租住房受益家庭数将占全国城镇户籍人口总户数的5.0%左右， 2015年将达6.6%左右。

至于2015年能否解决人均住房建筑面积 13平方米以下低收入家庭住房困难，可就得考验地方政府的执政能力了。当前，各地住房情况存在明显差异，各地廉租保障的面积线不统一，比如上海为人均7平方米，武汉为人均10个平方米。对于多数城市而言，廉租住房面积线不可能提高到13平方米，而除了廉租房外，这部分群体能否通过棚户区改造和经济适用住房得到解决，还是个未知数。

按国家法规，经济适用住房只供应给城镇低收入家庭，但由于很多低收入家庭根本买不起经济适用住房，所以大部分地方政府已将准入门槛放宽到中低收入、甚至是中等收入家庭。2008年11月住建部出台的“9000亿安居工程计划”中规定，2009-2011年全国新建400万套经济适用住房，但由于部分城市有些抵触情绪，落实情况要比廉租住房差一些。经过笔者测算，至2015年，经济适用住房受益家庭数将占全国城镇户籍人口总户数的5.1%左右。

经济适用住房的问题不仅是地方政府不愿多建，更关键是分配机制比较混乱，官员和富人争食现象屡禁不止，甚至在少数城市，经济适用住房只能定向分配给公务员。另外，还有很多城市将经济适用住房中的大部分都分给了拆迁户，变成了实质上的拆迁安置房。这在很大程度上扭曲了经济适用住房的本义。在此背景下，今年4月住建部下发《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，其中规定“违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回”。但执行起来，又谈何容易。

另一组指标是：全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作，到2013年末，基本完成集中成片城市和国有工矿棚户区改造；2014-2015年，稳步推进非成片棚户区和零星危旧房改造，稳步推进旧住宅区综合整治，完善基础设施配套，改善居住环境。

棚户区中的居民多属中低收入家庭，理论上是住房保障的对象，所以通过改造棚户区，能够大大缓解住房保障的压力。廉租住房和经济适用住房的建设，一般需要划拨土地，而棚户区改造的居民安置，多是就地解决。但是，棚户区改造面临的难题是，动拆迁成本高，融资不顺畅，部分棚户区涉及破产企业的许多遗留问题，而且当前国家法律更加保护拆迁户的利益，比如2010年1月国务院法制办公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》，将危旧房改造列入公共利益，但又提出要实行“两次征询制”。

综而言之，在保障性住房建设和棚户区改造上面，中央给地方的指标高、压力大，如果地方政府都能很好的落实到位，则其对国民经济的投资拉动作用绝不可低估。然而，地方政府又都有自己的利益诉求，尤其是中西部地区政府财力有限，在落实中央政策的过程中，或者指标打折扣，或者运作机制偏离正常轨道。对此现象，各界应全面看待。