调控难撼“地王”地位

据媒体报道，随着上海打折、降价楼盘数量的迅猛扩增，降价幅度的大幅增长，曾经因为周边地价而房价大涨的楼盘，如今开始 “倒戈一击”，房价跌破楼板价，沪多个地王“被破发”，开发商称一天亏一辆奔驰，“地王”退地之说流言于市场。

又据报道，日前，国土资源部总规划师胡存智指出，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金将再提10%，不低于出让最低价的30%。业内人士认为，这将进一步收紧开发商资金链，楼市降价之势不可挡，“地王”生存也面临尴尬境地。

不可否认，“国十条”之后楼市调控确实短期内使令这些“地王”尚未开建便已“被破发”。但笔者认为这不并意味着开发者日后会经营亏损。回顾去年至今，尽管“地王”是在市场过热的背景下诞生，但是，今日“地王”的诞生已非往常那么非理性，“地王”地位难撼。

首先，“地王”诞生的市场条件已和以往大为不同。今日“地王”是在房价上涨过程中拍得，“高房价”已形成的体系下，地王价值已不同以往。保守估算，如今房价比去年同期上涨50-80%，甚至更多。我们应该站在这个基础平台上前瞻性的考虑地王的经营问题。显然，“高房价”短期内的快速形成和房价以每年平均上涨10%的情况下大为不同，今日“地王”是在高房价体系快速形成过程中拍得，而不是形成以后拍得，相对高房价来讲，地王价值也将水涨船高，今后开发的产品也势必融入高房价体系中，大的市场环境下已为“地王”解套埋下伏笔。

其次，大型开发商资金流支撑“地王”继续生存。回顾去年以来的地王，要么像长风地王绿地集团那样拥有充裕的现金流作为支撑，要么像有些上市房企那样有上市融资、银行授信等融资渠道。能够提供充裕现金流支撑的支撑这些大牌开发商敢于拿地王，也是大型开发企业不会盲目退地的基础。

第三、合作开发模式，市场资源优化配置，地王风险可规避。广州亚军地块，证大外滩地块等地王均为几家开发商共同拿地共同开发的合作开发模式。这是今日“地王”和以往的“地王”开发模式的最大不同之处。但在激烈的市场竞争环境和楼市调控的背景下，房企由竞争转为“竞合”， “地王”背后各地产大佬既龙争虎斗，又合作相互借力，为了拿地获得今后开发收益也好，为了上市融资也好，为了合理配置公司资产也好，未来房企之间通过收购、参股、控股等强强联合的方式，即使政策在“地王”开发环节上有种种限制，各方也可规避投资开发风险，优化市场资源配置。

第四、今日“地王”确实为优质的地块，升值和开发价值巨大，并非完全靠市场炒作而产生的“地王”。各大企业都将“地王”视为今后发展的战略举措，优质的地块到手怎可轻易放弃，当初拿地的开发企业多数也是这种表态和决心。

尽管土地出让金距离今年3月《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》中规定“开发商交付的土地出让金不得低于出让价的20%”的规定仅仅相隔3个月将再提10%，土地市场将作进一步调控，再度增加开发商的资金链压力。

但是，土地出让金不低于出让最低价的30%影响的是今后的土地市场，对以往“地王”地块并不具有法律效力。加上上述几点分析，综合考虑，今日“地王”已非以往，“地王”退地目前来看几乎不可能，“地王”地位难撼