地产三剑客妙语论楼市

华伟、施宏叡、蔡为民、朱晓红、范伟国等专家研讨楼市走势

素有“沪、港、台三剑客”之称的华伟、施宏叡、蔡为民，7月2日在“优房下午茶活动”中妙语论楼市，引发到场专家的热议。

华伟的观点是楼市前景比我们想象得要好，但眼前承受的压力很大，不过年底复苏反弹有可能。他的理由是：

一、中国与美国对世界经济的发展都会产生举足轻重的影响，中国要有所担当，房地产行业就应该有所担当。

二、人民币必须升值，人民币必然升值，人民币升值未必是坏事。在人民币升值过程中得到好处的利益团体，应该与普通劳动者分享成果。分享到成果的劳动者就会提高消费能力。外需转内需，投资转消费，消费带动就业。农民工进城有事做，蜗居的劳动者可以跳出来，享受更大、更美丽的空间。

三、调控政策应该对基本居住者以扶持;对改善性需求可设壁垒，但总体上要支持;对投资者要给合法的生存空间;对投机客可以下狠手，甚至赶尽杀绝;对投资要设壁垒，但也要给它合法的生存空间。调控是为了有序，一个有序的市场必须有足够的兼容性，要让“狼有狼窝，羊有羊圈，虎有虎穴”各得其所。政策不要误伤了好人，放纵了妖魔。

四、房贷是中国最可靠最具信誉度的金融，可以负责任的说中国银行还没有出现过住宅房贷坏账现象。

华伟博士从宏观层面上侃侃而谈，给人以“后市有转机，房地有希望”的乐观与坚定。

施宏叡侃房的套路，通常会谦虚一下，说自己不是博士，但也会接着表明他做中介这一行已有年头，具有“春江水暖鸭先知”的便利条件。习惯于用数字说话的施宏叡在演讲中说，开发商降价有假摔现象，也有喊高预留降价空间现象，但也有真降价，他认定绿地是在真降价，但降价的幅度未必会很大。新房价格松动，二手房也受影响，但从成交低迷的情况来看，买卖间的对峙还降继续一段时间，他觉得可能要“金九银十”时节市场可能稍稍活跃一些，真正出现反转的局面要到明年3-4月。对于“房价慢慢跌，租金急急涨"的现象,施宏叡表示认同,他觉得租金在3000元\月以下的租赁房涨价较多，其它价位的租金并没有涨，3000-8000元\月价格区域的甚至有小幅回调,8000以上的房租变化不大,其实租金上涨基本集中在3000元以下的低价格区,涨幅约在10%以上,这一棒是结结实实打在中低收入者的头上。"

蔡为民来自宝岛台湾，是一位资深的房地产方面的专家，熟谙市场规律，关注政策走势。以目前的市场态势观之，楼盘降价不奇怪，死抗着则绝非识时务之俊杰（抢先降价也是商机）;本来嘛，进了赌场就要做好“周立波”与“周剥皮”的两手准备，而价位有涨有跌才够格称其为：市场，否则岂不成了庄家诈赌的窝点？这恐怕是“持屋待售”的投资人（不论一手or二手），要看清楚、想明白的。他对开发商的“降价”行为的理解与施宏叡的视点不一样：

1、何谓“降价”？是否只有某个楼盘前期以2万/㎡开出，近期以1.6万/㎡求售，才能称之？当然不是！事实上，目前市场虽面临政策的强大压力，但房价仍未明显松动的根本原因，正是在售楼盘 “顽抗”所致。这些楼盘是因为卖的太好，所以不愿降价？同样“当然不是”！那么何以致此？

2、开发商不敢轻言降价的苦衷

非“不愿”，实“不能、”“不敢”降价是也！曾于2006年发生过的楼盘大规模的降价潮，使当时购房者纷纷以各种理由、名目要求退房（包括：空气质量欠佳......），一旦未获应允，便动辄包围砸、打售楼处或举白布条抗议的景象，开发商犹历历在目且心有余悸，从而不敢明着降价，甚至为了“安定军心”还得逆势上涨，避免引来退房潮。

3、定义降价：

在我看来，市场上所谓的“降价”，应系指楼盘原本预期开出的房价（通常高于周边行情），与结果实际售价之间的降幅（通常低于周边行情），否则“降价”之说永难成立。

朱晓红点评：地产三剑客视点不一样，语言风格不一样，但有些看法是趋同的：

1、认定目前中国的楼市是政策楼市，目前出现的“房价慢慢跌，租金急急涨”是一种被动的市场表现;

2、房地产行业作为支柱产业短期内无可替代;

3、调控是为了有序，一个有序的市场必须有足够的兼容性，要让“狼有狼窝，羊有羊圈，虎有虎穴”各得其所。政策要力避“误伤了好人，放纵了妖魔。”

4、认定上海的楼市近期堪忧，中期向好，长期企稳。