豪宅市场或将进入“滞涨”困局

楼市复苏，豪宅成交也显示出一股强劲势头，以上海浦东“星河湾”为代表的豪宅市场，量价齐升，成为楼市历史最高点，单一个“星河湾”，销售创下当天成交40亿的奇迹，已经成为中国楼市一个“吉尼斯“记录。

当年，上海“汤臣一品“以10万元以上/平米的售价开盘销售，竟引来一片质疑声，甚至于引起房地产主管部门的重视，差一点要查一查这个10万余元/平米的价格因何而起。其实，“汤臣一品”作为一个楼盘的个案现象，实属正常，而当时间的指针刻向2009年下半年，上海已有多个豪宅楼盘的售价超过“汤臣一品”，比如“证大三角洲置业”的“九间堂”，售价12万/平米；“长江实业”的“御翠园”，售价12万元以上/平米；“莱因思置业”的“白金湾府邸”，16万元/平米；这些楼盘敢叫如此价格，其品质在上海当然也是数一数二的，只要市场有需求，这种售价并没有什么可以质疑的。而中国第一家豪宅“上海紫园”目前推出一幢冠名“外滩印象”的别墅，建筑面积达5000余平米，售价已达一亿美元，绝对可以堪称中国超顶级豪宅，而对如此奢华别墅，海内外富豪热情有增无减。这就是市场。

当然，这些豪宅产品在整个房地产市场所占比率几乎微不足道，但是仍然存在着巨大的市场影响力和生命力。无论如何，豪宅作为房地产市场的一个组成部分，是不能忽视的，有市场存在，豪宅产品仍会继续繁衍。2009年的中期，上海豪宅创下了一个销售及售价的鼎盛时期，其风光程度可以称得上是房地产市场的“奥斯卡”。在别墅市场，每幢/千万元以上的产品还是比比皆是，上海周边的长三角地区几乎成了中国千万元级别墅的典型区域。

无论是豪宅“公寓”，还是豪宅“别墅”，对其产品及售价是绝对没有什么可以受到指责的，这里的问题所在是客源，由于市场的共性，对客源的争夺及其吸引力便成了这些豪宅的焦点。这些豪宅有地段问题、有企业品牌问题、有产品打造的差异化问题。因而，有类似象“星河湾”一销而空，拥有大量“狂热”粉丝（Fans）的实属凤毛麟角。位于上海虹桥的“檀宫”，当年曾以平均每幢/亿元的成交价售罄，估计房产商现在想想比较后悔，以现在的市场价格，当初卖得太便宜了，但是“檀宫”的营销可能是现在这些豪宅房产商望尘莫及的，当然可以讲此一时，彼一时。“檀宫”每套别墅均度身定做，制作多本豪华楼书，也就是一套房子一套楼书，据说曾派专人将楼书送至世界首富比尔盖茨府上，尽管没有成交，但是那种独特的营销手段的确为“檀宫”的推广和品牌赢得了声誉。

豪宅销售红火，与那批自住客户的刚性需求是分不开的，但是，假如购买豪宅作为投资，那么，对投资回报问题的考虑便是要三思而行，一掷亿金的豪宅粉丝（Fans）毕竟是少数，市场要的是可持续性，而不是那“狂热”型的从众效应。大凡豪宅，其地段区域性的黄金点必须满足，而其产品的打造也必须集奢侈、豪华、顶级、实用、收藏以及满足部分人士的猎奇心理。因而，从某种角度讲，随着历史的变迁，豪宅身价必涨无疑。

然而，豪宅毕竟是房地产市场的“塔尖”部分，2009年9月，豪宅市场的投资行情频现“跌停板”，上海豪宅租赁收益开始持续下跌，市场租金下行似乎是大势所趋，从而导致租赁回报持续走低。另一方面，一些境外机构和品牌集团出清上海物业似乎有蔓延之势，不但如此，可能受国际金融危机的影响，在精简上海团队上也不遗余力，使上海豪宅租赁市场发生明显变化，短租及租金总体下行使市场竞争更加激烈，尤以徐家汇、镇宁路（延安西路）、大虹桥、大陆家嘴板块为甚，外资机构对上海的豪宅持续减持。

2009年9月中旬，进入中国13年之久的荷兰国际集团（ING GROUP）旗下房地产基金抛售其在上海投资的第一个项目，上海网球俱乐部和公寓。摩根史丹利持有的徐家汇高档服务式酒店公寓“莎玛徐家汇”也有意出售；衡山路老牌服务式公寓“芝大厦”也以50000元-70000元/平米的售价开始散卖，而英国房地产基金高富诺也将持有二年时间的“翠湖天地”的御苑已拟尽数出货，另外将豪宅转租为售的还包括长江集团、美国凯雷投资集团、中粮集团等。比较典型的是中粮集团位于小陆家嘴黄浦江畔的“鹏利海景公寓”，从获得土地到开发入市超过十年时间，土地成本与目前项目市场价格相比，已获取巨大利润空间。这次将以10万元/平米的售价发售，显现出十分明显的豪宅转租为售的“逃顶心态”。

豪宅投资，市场频现“跌停板”，其租金较大幅度的下调已成必然，由此引起的豪宅空置，恐怕会成为一些投资者的包袱，这一轮豪宅“量价齐升”的峰值回落已呈现出明显迹象，豪宅市场带动楼市升温局面风光不再，带来的是市场需求下跌，豪宅市场或将进入滞涨困局。