房地产资产证券化的创新和发展（二）

我国住房抵押贷款证券化

2010年6月22日经济观察网报道：2005年人民银行和银监会联合下发的《信贷资产证券化试点管理办法》或于近期修改，将取消之前几家金融机构资产证券化试点，允许符合条件的其他机构参与此项业务。据悉，目前新的方案已经报至国务院待批，预计6月底或7月会有结果下来。以下摘要自我2008年有上海财经大学出版社出版的专著《房地产投资基金实务》和2009年有中国建筑工业出版社出版的《房地产企业融资》，第二次写成博文。

2005年初，国务院同意在我国银行业开展信贷资产证券化试点，同年4月，人民银行和银监会联合发布《信贷资产证券化试点管理办法》（以下简称《试点办法》），确定在我国开展信贷资产证券化试点的基本法律框架。由于资产证券化业务涉及发起机构、特定目的信托受托机构、贷款服务机构、信用增级机构、资产支持证券投资机构等众多市场主体，而且同一主体可能兼任多个角色，交易结构复杂，风险隐蔽性强，因此既要求各参与主体能有效识别和控制相关风险，也需要银行业监管机构加强审慎监管。《监管办法》就是在《试点办法》确定的法律框架之下，由银行业监管机构制定的资产证券化业务监管规定，针对有关金融机构在证券化交易中担当的不同角色，在市场准入、业务规则与风险管理、监管资本等方面提出一系列监管要求，确保有效的风险管理。同时，其他有关部门也已发布或正在制定关于资产证券化的信息披露、会计处理、税收管理、交易结算、登记托管等方面的政策法规。

值得补充的是由国家开发银行和中国建设银行推出的这两个试点项目获得超额认购，特别是对住房按揭贷款进行了证券化的积极程度，反映了投资者对这一新产品的广泛认可。但严格意义上看，那它们还不是标准的资产证券化产品，主要的欠缺是它是由银行来提供担保的，这有违资产证券化设计的核心即仅以资产自身的现金流状况来做评级，独立于发行机构的信用评级，也不需要额外的任何担保。另据报道中国农业银行信贷资产证券化项目已获中国人民银行批准，农行表示将尽快推出信贷资产证券化产品。据了解，2006年年5月份，农总行正式向央行上报开展信贷资产证券化业务的申请，主要包括《中国农业银行信贷资产证券化（ABS）试点工作方案》、《中国农业银行住房抵押贷款证券化（MBS）试点工作方案》。农行有关领导表示，将尽快确定中介机构，借鉴首批试点银行经验，选择有良好投资者关系的主承销商，通过与其签订销售方面的专项协议，并根据主承销商反馈的机构投资者的购买意向对交易结构进行适当的调整，确保农行试点项目成功发行。

另外值得一提的是资产证券化产品是属于信用敏感的固定收益产品，产品的信用评级是产品的基本和重要特征，信用评级机构对产品的信用评级报告是资产证券化产品信息披露的基本和重要组成部分。我国的企业和相关机构在这方面有待进一步也市场接轨。

确实信贷资产证券化作为一种金融创新产品，是信贷体系和直接融资体系沟通和融合的桥梁，是银行业务健康发展的一个保证，是连接货币市场和资本市场一重要的渠道。有计划有步骤地发展信贷资产证券化业务，对推进资本市场改革开放及维护金融市场健康有序运行和整体稳定起着十分重要的作用。

《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（以下简称《监管办法》）于2005年11月7日以中国银行业监督管理委员会2005年第3号主席令正式发布，于2005年12月1日实施。在《监管办法》起草过程中，对资产证券化业务进行了全面的研究，借鉴国际上较为成熟的资产证券化业务监管实践，从资产证券化业务的一般性质出发，结合试点工作特点，对《监管办法》的内容和体例进行了整体考虑和通盘设计，力求使《监管办法》在满足现阶段试点工作需要的同时，也能基本适应未来业务发展的监管需要。《监管办法》的制定和发布，将有利于促进我国金融机构在有效管理风险的前提下开展金融创新，通过信贷资产证券化分散和转移信用风险，改进资产负债结构，增加银行资产流动性，提高资金配置效率。

《监管办法》适用于银监会所监管金融机构的信贷资产证券化业务活动，基本涉及银监会的所有监管对象，包括商业银行、政策性银行、信托投资公司、财务公司、城市信用社、农村信用社以及银监会依法监督管理的其他金融机构。根据我国资产证券化试点的特点，《监管办法》对发起机构和受托机构规定了相应的市场准入条件和程序，但对金融机构以其他角色参与证券化交易没有另外设限。金融机构可以在现有的法律制度框架下、根据市场原则参与资产证券化交易。同时，《监管办法》也未对我国境内的外资金融机构另行设限。外资金融机构可以在现行的法律、法规框架下参与资产证券化交易，比如投资资产支持证券等。

2005年3月，央行批准中国建设银行和国家开发银行作为资产证券化试点单位，分别进行住房抵押贷款证券化和信贷资产证券化的试点。2005年12月初，在国务院领导下，人民银行等多个部门积极工作促成了第一批信贷资产证券化试点在国家开发银行和中国建设银行展开，紧接着国开行41.77亿元的信贷资产支持证券和建行30.19亿元的个人住房抵押贷款支持证券在银行间市场顺利发行。

2006年4月25日，国家开发银行总额度为57.4亿元的第二期ABS成功发行，我国ABS市场得到了快速发展。市场从业人员指出，国家开发银行两单ABS的成功发行说明ABS的投资价值已经逐步得到投资者认同。

2007年12月14日，建设银行成功发行了“建元2007-1个人住房抵押贷款支持证券”，总额为41.6亿元人民币。 这是该行继2005年发行首单个人住房抵押贷款证券化产品之后的又一探索。目前，建行是国内唯一一家开展个人房贷证券化的商业银行。有关部门负责人表示，试点以来，银行间市场资产证券化交易系统运行平稳，已能够进行更大规模的资产支持证券的发行交易。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房中诚不动产股权投资基金管理公司总裁，北大纵横管理咨询集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。