房地产资产证券化的创新和发展（一）

我国住房抵押贷款证券化的发展

2010年6月22日经济观察网报道：2005年人民银行和银监会联合下发的《信贷资产证券化试点管理办法》或于近期修改，将取消之前几家金融机构资产证券化试点，允许符合条件的其他机构参与此项业务。据悉，目前新的方案已经报至国务院待批，预计6月底或7月会有结果下来。建设银行、国开行和信达资产管理公司等机构都参与了资产证券化的试点项目，发行了一般资产和不良资产的证券化产品。监管层认为资产证券化试点项目违约率低、较为成功，但市场总量太小，市场供给不持续。央行和银监会认为应该进一步推广中国金融市场资产证券化的进程。如果国务院同意，包括外资投行、保险等一系列机构或将得参与此项业务。而中国的商业银行也将不仅仅只有建行和国开行有资格参与。中国的商业银行目前都出现了负债和资产期限不匹配的问题，去年“天量放贷”使这种情况更为严重，监管机构目前又提高了银行资本充足率的要求。

以下摘要自我2008年有上海财经大学出版社出版的专著《房地产投资基金实务》和2009年有中国建筑工业出版社出版的《房地产企业融资》，分二次（今天和下星期）写成博文。

我国住房抵押贷款证券化的发展

我国近年来住房贷款需求增长速度快，长期来看其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。如银行贷款不能及时回笼，会导致资金周转不畅并难以为居民购房提供足够的住房贷款支持，即存在着的此风险违背了银行资金使用的安全性原则，另外如果发生大量存款人提存款或由于一些原因一段时间里存款人和存款额大量减少，银行就有可能发生资金周转困难，不利于银行业务的正常展开和抵押贷款市场发展。再譬如自住房抵押，一旦不还本付息，银行上诉成立，但执行起来又受民事诉讼法有关条款的限制，再如借款人违约或不能履约偿还银行贷款，作为抵押物的住房，存在着难以变现的风险。因此需要有健全的风险转换机制来保证这一系统的良好运营，而参考和利用美国金融政策的经验对加快中国金融体系的现代化进程不无裨益启迪意义。

自90年代以来，我国的一些企业和金融机构进行了一些以各种形式的资产为基础发行的尝试（见表4.1）。从中我们也可以发现我国总体上资产证券化程度还较低。

正因为证券化具有能拓宽了贷款机构的资金来源、增强了银行资产的流动性和分散了抵押贷款的风险的功能，从而满足贷款机构可以发放更多的抵押贷款和购房者融通资金的需要。我国有关当局最早在10年前就有了相关探索，而正式的里程碑式的文件《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》（以下简称《监管办法》）于2005年11月7日以中国银行业监督管理委员会2005年第3号主席令正式发布，目前我国正在积极探索资产证券化，初期试点的建设银行的房地产抵押贷款证券化和国家开发银行的基础设施贷款证券化正在进行。中国银行业监督管理委员会有关部门负责人在就当时《监管办法》的有关问题包括银监会为什么要制定《监管办法》和《监管办法》的适用范围及其基本框架和主要内容作了解释。

事实上，我国推行住房抵押贷款证券化不仅是为了银行解困的创新，更重要的是要实现一种多赢和可持续发展的创新，它将为更多金融产品创新提供动力机制，在满足各种金融机构优化资产结构。 目前看来房地产抵押贷款证券化这种看似概念简单的产品，在我国推行还是存在一些难度，首先证券化法律涉及物权、契约、信托、破产、证券、公司及评估等诸多方面，其共同构成证券化法律体系。因而，证券化法律体系的建造，实际是对涉及证券化的各种具体法律制度的阐释和应，各种具体法律制度的完善也是证券化法律建造的核心之一。其次而决定这种资产证券化成本高低的关键因素在于资产的信用、还款条件和期限的长短。再次还有资产评级等因素。因此要真正推广房信贷资产证券化我们还有很多工作要做。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房中诚不动产股权投资基金管理公司总裁，北大纵横管理咨询集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。