房地产私募基金的创新与发展（之三）

私募股权基金在中国通常被称为“产业投资基金”。广义的私募股权投资涵盖企业的各阶段，相关资本按照投资阶段可划分为创业投资（Venture Capital）、发展资本（development capital）、并购基金（buyout/buyin fund）、夹层资本（Mezzanine Capital）、重振资本（turnaround），Pre-IPO（如bridge finance）等。

由于多年来私募股权基金表现出色，私募股权基金在国际金融市场上发展十分迅速, 吸引市场资金大量涌入，并已占据十分重要的位置。近年来投资者（主要是公共退休基金和公司退休基金）向私募股权基金投入了更多的资金，用它来取代传统的股票投资和债券投资，希望能由此获得更多的回报。目前欧美地区的一些典型的私募股权基金包括： Blackstone Capital Partners， TPG Partners， Apollo Investment Fund， GS Capital Partners， Bain Capital Fund， Warburg Pincus Private Equity，和Carlyle Partners。许多资本都在100亿美元左右或以上，譬如2005年，凯雷投资集团(Carlyle Group)推出的一只基金募集到的资金超过了100亿美元。

虽然私募股权基金管理公司从投资者那里吸引来了越来越多的资金，但有些公司用于收购的资金中只有一部分是现金，其他相当一部分都来自借贷。因此从某种程度上看，这些公司能否继续完成大规模的收购交易，也取决于他们能否承受借贷成本的压力。如果利率上升至过高的水平，并购交易的强劲势头常常就要随之减小了。许多私人股本基金的主业就是买卖公司(上市或不上市企业皆可)，然后重组公司进行IPO，IPO之后，私人股本基金必然谋取套现获取差价。

美国法律对私募股权基金的个人投资者的资格要求较高，其资产净值要达到100万美元(不能包含个人或家庭第一住房)，个人年收入要超过20万美元，家庭年收入要在过去两年中超过30万美元，且一次投入要在10万美元或以上。

下次有机会介绍分别“在中国的海外房地产私募基金”和“中国本土的房地产私募基金”。

张健：资深房地产投融资和战略专家，华房中诚基金管理公司总裁，北大纵横管理咨询集团合伙人，清华房地产总裁商会特聘专家。毕业于同济大学和澳大利亚西悉尼大学。在房地产市场、投资、金融和战略方面有20多年经验。为世茂集团、万科集团、中华企业、中房集团、香港建设、麦格里银行、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。出版六部房地产专著。