高房价”体系下公租房以市场价为基准定价不合理

从投资置业者的角度来说，投资一套房产不仅仅可获得其投资升值的空间收益，还可以获得由房产出租带来的租金收益，这两者合起来便是投资者的投资回报。

众所周知，2009年上海房地产市场个案价格普遍上涨50-80%，在楼市政策调控的压力下，2010年至今的楼盘始终还处于“高位盘整”的状态。

房价上涨，对投资者来说，一定意义上讲，就是其获得投资房产的升值收益，那么，对于未来该套房产的租金收益来说，势必也会水涨船高，否则，在投资回报上势必会降低投资者的预期，投资回报率也会降低。

今天，为进一步建立健全本市住房保障体系，积极发展公共租赁住房，上海市政府公布了《上海市发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》，其中关于公共租金房的价格问题做如下描述：

公共租赁房价格将按略低于市场租金水平确定，由个运营机构综合考虑房型、面积、区位等因素自定，并报区（县）物价部分和房管部门备案后实施。

在经历2009年楼市疯狂涨价之后，从普通住宅市场的租金的角度来说，租金价格未来也会面临上涨的压力，否则，从投资回报的角度来讲，难以说服投资者自己，也不符合市场规律。尽管公共租赁房价格略低于市场租金水平，但是市场租金水平的上涨势必会影响到公共租赁房的租金，这样的话很容易造成以下状况：

1、公共租赁房的使用者随着市场租赁价格的提高，支付公租房的租金的金额也在不断提高；

2、随着宏观经济回暖，CPI上涨及通胀的压力上升，公租房使用者实际购买力下降，公租房租金却还在不断上涨；

3、由于市场环境的变化，位于收入最底层者由于其支付公租房租金的能力略低于其他收入稍好者，那么收入最底层者有可能享受不到公租房政策带来的好处，由于公租房租金的上涨，公租房政策的社会保障作用由此而削弱。

因此，笔者认为：在“高房价”的体系下公共租赁房以市场租赁价格定价不合理。房价不断上涨，租金水涨船高，公共租赁房租金略低于市场的租金价格不能体现政府社会保障的作用，公共租赁房的租金衡量标准应当以符合条件的使用者收入水平而定，而不应该以市场价为基准。