异地开发的Tommy &Jerry之踵

赵本山小品中有句名言“猫走不走直线，取决于耗子”。运用到楼市中，可以被注脚为开发商的开发理念应跟随着市场发展确切地说是消费者的需求方向进行针对性的满足。但其实并不尽然，特别是一些品牌房地产企业，一俟其历经初创期间的定位摸索期之后，产品形成风格或曰套路，后续仅仅存在不断复制和拷贝的过程，开始转入“教育消费者居住”的模式。而一旦进入一个全新陌生的市场，这种复制将遭遇强行归置和反归置之间的巷战。一场地产版的猫和老鼠游戏开始上演。

上海多年前有个市中心里弄改造项目叫步高里。今天再去审视它的开发思路，一言蔽之几个字：“继承&发展”。在经济指标诱惑和市中心寸土寸金制约化合反应下，高层建筑的形态不可逆转但又如何保留这一代表上海百年居住文化和习惯的模式呢？一种“高层里弄”的混血产品登基了。还有一个更加享誉世界的产品名曰新天地，也是在融合上做足了文章。

第一章节我们讨论的问题是当一种开发理念成为企业精神之后的复制和市场的冲突，第二章探讨的则是融合的问题。看似跑题了，其实这恰恰将引出如下阐述，这是近日出差过程中一个强烈的地产命题所引发的思考。

两家同样在全国知名的房产企业进驻青岛。他们不同的境遇值得很多上海发展商在异地开发中审慎，特别是在如今新政和上海市场土地供应倒计时的背景下具有商榷价值。

A企业来自浙江，以景观和欧陆建筑闻名。他们在李沧区的百万巨作中体现一种“讨巧的强势”。为什么这么说，他们没有改变一贯以来的建筑风格和立面视觉，将其安插于青岛一个老城区，原本并不被业内看好，因为预料到将受到传统地段和产品混搭的思维抗争。我们知道，传统之所以成为传统可以用两个层面来阐述它：一方面，传统能成为传统固然有其旺盛的生命力；另一方面，传统在成为传统的过程中，一定是经历过并将继续经历挑战、围剿和颠覆的。但是我们看到该产品沿袭着复制模式，其品牌和成熟风格魅力居然征服了对地段有偏见的消费者。原先将该区域视作下只角的消费者，居然因该企业品牌而心甘情愿被臣服且有荣誉感。

表面看来，该产品强势的根植克服了土壤的抗性。但是仔细考量该社区，也感受到它受制于消费者的为难和失落。该企业由于起步于江浙，其对于江浙消费者对于户型紧凑、合理、瘦身的要求已经了然于胸，但碍于进入北方城市，又受到宽敞、气派等惯性思维的左右，所以两难之下我们还是看到了“大客厅小卧室”的时代痕迹。这使得套型面积随随便便就上了150平方米的台阶且合理性和功能性大打折扣。

B企业号称进入工业化时代。其在上海的精装修陈列馆中，甚至规定了一块抹布在厨房的某个悬挂位置。究其思路，其也是在像交一个小朋友学习使用筷子一样强制消费者的生活习惯跟随着地产产品进行调整。这种强势移植的作风也被带到了青岛项目，从立面色彩、户型设计、景观特色到社区商业完全。他们在当地也遭遇了类型化的冰火两重境界，喜欢的消费者觉得就像买到了进口货并心甘情愿地“根据房子的要求来改变自身的居住习惯”，类似于尽管脖子被卡得生疼，仍然强颜欢笑地打着一种名曰领带的宽布条；另一种就是完全不能接受，对于经典立面色彩的拒绝就好像拒绝一座抑郁的城市心情一样觉得没有生气。

旁观后，对产品和业主之间“谁制约了谁”的问题有所探求；假想，如果该企业完全按照所谓的“跟着市场走”，那就是屈从于当地市场的居住习惯来度身定制，那或许更加所谓人性化，但是产品乃至背后企业的品牌高度将受到挑战和威胁。举个简单的例子，社区商业中受欢迎的一定是菜场超过会所，但要是由此放弃会所并改为“双菜场”，整个社区的档次提升又从何谈起呢？

说到底，在异地开发中，规制还是受制的问题，就是一盘没有下完的棋。绝对的强势移植，会保留自我风范但将会遭遇保皇党消费的抵制，千人喜万人爱的和谐是乌托邦；绝对的屈从本土化，会遭遇品牌房企自我形象的减损和血统的流失；而左顾右盼的左右为难，如何把握这个尺度又是一个巨大的配比考验。

就像穿西装，从舒适感上一定不如穿T恤，但后者在正式场合的不上台面也是不争的事实，或许近年来涌现的混搭服饰风潮不失为一种有坚持有妥协的策略，但是西装多少T恤多少的配比拿捏，将是摆在所有设计师和开发商面前的一道语文命题。而语文命题区别其他学科的标签在于，它没有确定答案，却在各人心中有一种衡量的杠杆或曰价值观。

所有有志于进入异地开发的企业，都津津乐道于做市场调研。但对于自身成形产品的坚持也是不肯轻易被流失和妥协的产物，如何在两者之间找到自己的平衡配方剂量，这就像Tommy&Jerry一样你追我&我追你。

回到开头那个观点,其实，猫走不走直线，取决的是猫的意愿。当它打着饱嗝的时候，“这个世界太疯狂，耗子给猫当伴娘”的现象，也不仅仅存在于一句小品台词之中。