政策为何热衷调量不调价

政策调控的方式主要在调量（成交量），而非调价（房价）。这是整个房地产宏观调控历史的基本特征，从一路上扬的房价史来看，所谓的萧条主要表现在量能的萎缩，但牛市则是量价一起飙升。

笔者在点评新政目的的时候，已经说得很清楚了：新政对于二手房影响更大，而对于新盘，则是为了积累购买力。因为，出台的政策对房地产的流动性是严格的限制，而对于新盘的限制较少，并且没提高开发商的自有资金。

这样的推断在短期内已经暂时得到了印证。根据上海证券报的报道说，受调控新政影响最大的杭州，过去一周楼市成交面积环比下跌73％，在35个城市中居首。4个一线城市深圳、北京、上海和广州，则分别下跌64％、45％、38％和2％。大城市一、二手楼价走势却呈分化之势，部分地区的一手楼、特别是一些豪宅，价格不跌反升。

事实上，新政的目的主要是遏制投机，房地产市场是一有机会就投机，而且如果顺风的话，火焰漫天是常态。不过，如果二手房受到限制，那么，房地产不动产的“不动”属性会显著增强，即流动性变得越来越差，兑现能力是考察一种商品的流动性最重要的指标，如果二手房兑现条件苛刻，迟早会影响新盘。

其实，对于政府而言，所谓调控楼市主要是调控成交量，因为房价在纸币贬值和需求旺盛的情况下，调价是难以实现目标的，为了避免房地产泡沫继续吹大，最重要的手段是调量。于是乎，银行贷款收紧，房贷利率上浮，对于去年买房者来说，增加了还贷成本。

在这种情况下，分析机构认为今年量能可能不足，但比2008年的多，这和笔者在年初的论断基本一致。戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼在香港预计，今年四大一线城市(北京、上海、深圳、广州)成交量将较去年跌24％，其中深圳及北京会分别跌32％及27％，但总体成交量仍较08年多；由于今年首季楼价已有大幅增长，因此估计全年会较当前跌22％，但较去年仍有4％升幅。但楼价跌主要由于多中小型及偏远地区物业推售有关，相信发展商不会大幅劈价。

我相信，在调价会伤筋动骨的情况下，今年主要是调量，一个根本的原因在于，即使从客观角度来说，房地产产业已经“绑架”了很多产业，最显著的例子是最近的地产股狂跌引起的股市暴风雨。而对于地方钱袋子的土地财政，也是致命一击，而且，最近土地市场已经开始初现低迷，“地方破产”并非仅仅是危言耸听。人家都是整个国家破产，如果土地市场能够低迷一年，那么，债务危机势必如火山爆发，去年大规模的投资将会烂尾遍地开。不是说房地产非要绑架股市、银行和地方政府以及其他产业，现在很多产业都想被“绑架”，你看看多少非房地产央企进军房地产，多少地方政府在大搞房地产市场，要不是政策压制，银行最喜欢的项目就是房地产，即使是压制，去年有40%的资金还是通过各种途径进军地产，“甘愿被绑架”。

在这种情况，调价会伤及更多的无辜，中国的房地产调控只能在调量上下足功夫，从房地产调控以来，最明显的特征就是调量，而不敢调价。这不是说政府不愿意调价，而是现实要求难以调价，调价的负面反推力我们现在还不能承受。更需要说清楚的是，以量压价的方式，也确实使得房价出现过波动，但相对于房价的历史走势来看，只能是“金沙细浪”。这些都是事实，并没有多少主观的成分在里面。

很多人说，政府怎么那么蠢，其实，这才是政府的高明之处，他们知道，在现在的历史条件下，调价的可能性不大，为什么自找没趣。但通过控制信贷和货币发行量，完全可以控制成交量，松了则市场暴热，紧了市场萧条，这是可以实现的。而且，现实也要求，只能如此对于各方的利益是最大保护。于是乎，政策选择调量而非调价的方式并非偶然，政策选择打压二手房而促进新盘的也是未来的趋向。