新政形势下地方政府应对策略

4月17日国发[2010]10号文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布，对房地产产业和市场都带来了极大的震动，市场状况将会在短期内迅速明朗。作为地方政府的房地产主管部门，面对当前形势，其工作策略可有如下考虑：

一、关于房地产调控

1、从2003年开始，中央政府对我国房地产的调控已经常态化，政策效应短期化，调控方向差异化。对此，我们应该习以为常、顺势而为，明确不同时期的工作重点；

2、中央政府的各类现有调控手段实际上已被用到极限，后续手段只有税收政策尚未落地。去年12月份的“国四条”、今年1月份的“国十一条”，其实都是历年房地产调控政策的再重申和再拼接。4月份的“国十条”主要明确或增加的是量化收紧或门槛抬高指标，真正的新措施是排斥异地购房；

3、调控成果的责任压向地方政府，但最终考核问责机制是否存在，依然有待观察验证。

4、一涨就调，一调就涨，越调越涨，已经成为过去七年房地产调控的基本经济现象。

5、“民怨”、“媒体”、“代表委员提案”和“房价”是我国房地产政策调控的基本依据和动力，而不是我国“城镇房地产普查”结果和我国“房地产中长期产业发展目标规划”。“城镇房地产普查”我们多年未搞，“房地产中长期发展目标规划”我们没有制定出来。

二、当前中短期工作的3个重点

1、更加突出鼓励自主性和改善性住房需求

2、更加突出支持有本地户籍和居住证的首次购房需求

3、更加突出引导城镇居民购买中小户型住房

三、中长期各地必须处理好5个关系

1、正确处理房地产市场稳定健康发展和住房保障体制建设的关系

2、正确处理土地供应和商品房开发的关系（总量、结构、布局）

3、正确处理地方财力和保障性住房开发投入的关系

4、正确处理工薪收入水平和房地产市场价格的关系

5、正确处理住房发展和人口增长的关系

四、组织干部学习“科学发展观”重点讨论的14个问题

1、我国住房制度改革和土地制度改革总体上是成功的，还是失败的？

2、我国住宅问题的解决整体上是取得巨大成就，还是步步倒退问题越来越重？

3、我国房地产业是国民经济的支柱产业，还是一般性传统产业？

4、我国房地产业主要是走商品化市场化道路，还是走保障产品计划建配的道路？

5、我国房地产市场主要是一个中国城镇老百姓不断改善自己住房需求的市场，还是一个充满着泡沫和投机的市场？

6、中国房地产是不是给金融业和社会稳定带来巨大风险，绑架了中国经济？

7、中国商品住房的市场价格上涨健康合理因素是主导的，还是病态非理性因素是主导的？

8、中国能不能建立起一个人人都能买得起房的房地产市场？

9、我国城镇职工平均工薪收入水平的增长，是不是远远低于我国城镇商品住房均价水平的增长？

10、政策保障住房覆盖面宜小，还是宜大？

11、中国保障性住房中的租售数量比例关系究竟应该什么样为宜？

12、中国城镇大多数老百姓是不是希望房价下跌、房地产税收增加？

13、“土地批租”和“招商引资”是不是中国城市二十年来发展的基本路径？

4月17日国发[2010]10号文件《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》颁布，对房地产产业和市场都带来了极大的震动，市场状况将会在短期内迅速明朗。作为地方政府的房地产主管部门，面对当前形势，其工作策略可有如下考虑：

一、关于房地产调控

1、从2003年开始，中央政府对我国房地产的调控已经常态化，政策效应短期化，调控方向差异化。对此，我们应该习以为常、顺势而为，明确不同时期的工作重点；

2、中央政府的各类现有调控手段实际上已被用到极限，后续手段只有税收政策尚未落地。去年12月份的“国四条”、今年1月份的“国十一条”，其实都是历年房地产调控政策的再重申和再拼接。4月份的“国十条”主要明确或增加的是量化收紧或门槛抬高指标，真正的新措施是排斥异地购房；

3、调控成果的责任压向地方政府，但最终考核问责机制是否存在，依然有待观察验证。

4、一涨就调，一调就涨，越调越涨，已经成为过去七年房地产调控的基本经济现象。

5、“民怨”、“媒体”、“代表委员提案”和“房价”是我国房地产政策调控的基本依据和动力，而不是我国“城镇房地产普查”结果和我国“房地产中长期产业发展目标规划”。“城镇房地产普查”我们多年未搞，“房地产中长期发展目标规划”我们没有制定出来。

二、当前中短期工作的3个重点

1、更加突出鼓励自主性和改善性住房需求

2、更加突出支持有本地户籍和居住证的首次购房需求

3、更加突出引导城镇居民购买中小户型住房

三、中长期各地必须处理好5个关系

1、正确处理房地产市场稳定健康发展和住房保障体制建设的关系

2、正确处理土地供应和商品房开发的关系（总量、结构、布局）

3、正确处理地方财力和保障性住房开发投入的关系

4、正确处理工薪收入水平和房地产市场价格的关系

5、正确处理住房发展和人口增长的关系

四、组织干部学习“科学发展观”重点讨论的14个问题

1、我国住房制度改革和土地制度改革总体上是成功的，还是失败的？

2、我国住宅问题的解决整体上是取得巨大成就，还是步步倒退问题越来越重？

3、我国房地产业是国民经济的支柱产业，还是一般性传统产业？

4、我国房地产业主要是走商品化市场化道路，还是走保障产品计划建配的道路？

5、我国房地产市场主要是一个中国城镇老百姓不断改善自己住房需求的市场，还是一个充满着泡沫和投机的市场？

6、中国房地产是不是给金融业和社会稳定带来巨大风险，绑架了中国经济？

7、中国商品住房的市场价格上涨健康合理因素是主导的，还是病态非理性因素是主导的？

8、中国能不能建立起一个人人都能买得起房的房地产市场？

9、我国城镇职工平均工薪收入水平的增长，是不是远远低于我国城镇商品住房均价水平的增长？

10、政策保障住房覆盖面宜小，还是宜大？

11、中国保障性住房中的租售数量比例关系究竟应该什么样为宜？

12、中国城镇大多数老百姓是不是希望房价下跌、房地产税收增加？

13、“土地批租”和“招商引资”是不是中国城市二十年来发展的基本路径？

14、中国商品住宅和商品房要不要对“三外” （市外、境外、国外）人士进行限制？