中国房改必须走第三条路

中国的房地产走到今天，其积累与沉淀的问题甚多，远非一朝一夕能理清，更不能寄希望有一个一揽子解决的总体方案。各级政府在房价到了“最危急的时候”，或者民间怨愤达极点之时，才拿出几个早已过时的“药方”，用来搪塞一下民众。去年“平抑”房价，今年“抑制”房价，反正中文的词语很丰富，明年还有“遏制”可用。时至今日，如果我们的思路还停留在所谓的“稳定房价”上面，那就进入一个很大误区了，我们研究的所有策略都将成为“伪命题”，就是今后若干年房价一分不升，能解决我国房地产的总体矛盾吗？现在有一种主流说法，认为政府只要把廉租屋与经济适用房建造好，逐步解决最低收入者的居住问题，其余房子均可以放开，由市场来决定其价格，并通过高房价征高税收来调节贫富差异。其实，这个思路又把中国房地产引向更大的误区:

中国每年所建的廉租屋数量与相对应的需求者，可谓是杯水车薪，如上海在过去二年内，连经济适用房在内，才建了近600万平方米的房屋，离2000万平方米的目标，相去甚远。主要是土地供给的有限性与资金的短缺性，如果把中低收入者看成一个静态的数量，按现在的建设速度，恐怕要用十几年的时间方能解决，当房价每上升一个台阶，将会有很大数量人群离开市场机制，纳入保障性住房的覆盖范围内，这与现在的住房体制的改良设想是逆向而动的。这次土地资源部的对今年的土地使用政策，即新推出的土地70%要用于廉租屋与经济适用房，30%方能进入商品房市场，这在战略上是个误判，在表面上用地好像是往中低收入者倾斜了，但由于商品用地的供给量更加少了，用不了多久，会产生地王的“地王”，而急剧攀升的高房价，又使众多的人群远离市场而进入非市场，真可谓近五十步而退一百步。由此观之，政府管住一头而放开另一头实际上是行不通的，中国房地产必须要寻找第三条路。

我多次讲过，现在高房价的主要原因是土地财政与流动资金过多形成的，与城市化的关系不大。第一条路是由点到面地逐步扩大廉租屋的覆盖面，逐步取消经济适用房这个不伦不类的形态，第二条路是通过税收与信贷，把购买高端房的资金由购买人承担大部分，把银行按揭比例逐步缩小或抽出，迫使其成交量下降，增加购房者的风险，使其它房价不能与之联动，经过一段时间以后，因高价房的增值速度缓慢，大部分投资者会把其资金抽出，造成房价暂时下压，在此基础上，公共租赁用房或叫公共产权房可分批试点推出，也就是目前淮安在试点的“共有产权”模式，但这种模式还是“粗线条”阶段，很多细节在执行中还会遇到很多问题的，如退出的时间，合成比例，居住年限，受益分配等，主要的问题是要研究与解决，建设资金过多沉淀的问题，但这是在住房体制没有办法大变动的情况下，唯一可以走通之路，也是在兼顾各个利益面的基础上，最快能实施的方案，否则中国的中产阶级永远无法形成，因为买一套房就等于消灭一个中产阶级，消费者的收入曲线永远不能与产品的生命周期相匹配，我们还谈什么产品结构升级呢？我们还能有什么希望振兴其他行业呢？这才是问题的高度，我们能等闲视之吗？所以，中国的房改一定要走第三条路。