杨红旭:物业税“先头部队”剑指高房价

近日，关于物业税的消息和议论卷土重来。一则消息称上海拟开征住房保有税，目前基本方案已定；另一则传言是物业税已获建设部审批，通过财政部和国务院的概率也很大,试点地区京沪深渝,发起地点是重庆。而前段时间闹得沸沸扬扬的特别房产消费税，也正是重庆市的主意。

　　物业税始于2003年，其后全国陆续有10个省市进行空转模拟征税，而国家相关文件中也频频提到此事。然而，去年以来，不同部门、各路专家的说法不一，总体感觉是物业税正在紧张研究过程中，鉴于涉及面过大，牵涉到诸多部门利益，开征的技术条件要求高，关键是需要人大立法，短期内不可能推出。

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房产税或将在京沪深渝四地试点 北京近郊房价大涨首次高于城区 统计局三大理由 反对房价纳入CPI 一招收紧信贷胜过多招调控 孟晓苏：“泡沫论”是个伪命题 MM激情晾晒82平米色彩小屋(图) 　　值得关注的是，今年初，有媒体报道国家税务总局将在全国范围内开展房地产模拟评税；1月份国务院的房地产调控文件“国十一条”中提出：要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。财政部日前公布的2010年工作要点中明确：完善房产税制度。

　　政府频提房产税，而不再多谈物业税，极有可能是想把物业税列为中期立法，转而短期内先行完善房产税，其实质是暂且让房产税替代和发挥物业税的功能。上海所谓的“住房保有税”，重庆所谓的“特别房产消费税”，皆暗合此意。

　　从性质上分析，物业税和房产税基本上同属一物，都是持有环节的税收，区别在于前者涵盖面更大，包括所有的不动产。当前我国房地产保有环节的税种有两个：房产税和城镇土地使用税。2009年全国税收总收入完成59514.7亿元，其中城镇土地使用税完成920.97亿元，房产税完成803.64亿元，两个税种占税收总收入的比重为2.9%。

　　目前，个人住宅免征城镇土地使用税，重点分析一下房产税。1986年出台的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定：以房屋为征税对象，依照房产余值（依照房产原值一次减除10％至30％）计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。其中规定五类房产免纳房产税，其中包括个人所有非营业用的房产。

　　这也就是说，对于广大民众的个人自用房屋，是不用缴纳房产税的，而只对个人用于出租的房屋征税。由于绝大部分私人房东都不愿依法进行租赁合同登记（可以逃税），实际上对所有个人房屋都征不到房产税。为了鼓励个人出租住房，2008年财政部曾规定：对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。奈何国人纳税意识淡薄，减税后依然征不到什么税。目前上海市的政策更优惠，仅对个人出租住房按5%税率征收一项综合税。

　　那么，个别城市为何这么急吼吼，舍物业税而求诸房产税？最重要的目的还是——稳定房价。自2005年开始，房地产调控的主要目标之一就是稳定房价，可是除了2008年下半年至2009年初全国房价曾出现过短暂的小幅下跌外，其它时间都保持偏快增速，尤其是2007年和2009年，可谓狂涨。正由于此，去年12月出台的“国四条”中，措辞严厉的提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

　　新一轮紧缩调控下，今年1-2月全国楼市出现了降温的良好态势。然而好景不长，全国两会才结束，北京便一天内诞生三个地王，此后至今，北京房价再度飙升，甚至出现郊区房价倒逼市区的怪现象；而杭州、上海、深圳、南京等地亦再现排队抢房的热销场面，部分新开楼盘借势涨价。部分城市新一轮涨价潮“箭已上弦”。

　　面对如此严峻形势，中央和部分高房价城市的长官，不禁忧心重重。近期，新华社连续刊发六篇关于房地产的时评，矛头直指高房价、高地价、地方土地财政等不合理现象，明显反映了官方的心思。

　　税收是调节房价的重要手段，可是近几年实践证明，靠提高契税、营业税、个调税等交易环节的税负，很容易被卖方转嫁到买家头上，而保有环节的税收对抑制投资投机性购房需求效果更好。物业税的优点明显，尤其能够调整当前不合理的财税体制，但物业税动作大、影响广，需要经过人大立法，远水难救近火。房产税属于现有税种，而且只是国务院行政法规，不须经过人大批准，能在短时间内调整税基、税率，地方政府想要从严征收，只须报经中央相关部门和国务院批准即可。

　　近日，财政部部长谢旭人在《求是》杂志上撰文，提出深化财政体制改革，在统一税政前提下，研究赋予地方适当的税政管理权，培育地方支柱财源。因此，就房产税而言，京沪深等少数城市在年内进行试点，既无法律障碍，又无行政阻力，且能解高房价燃眉之急，实属上策。至于以什么样的税率，采取什么样的步骤，向什么类型的房产征收，那只是技术层面的事了。