楼市虽回暖但危机仍四伏

楼市虽回暖但危机仍四伏

最近，楼市成交量量价齐升，市场有望回暖，还可能重演疯狂之路。但是，就在一季度，市场还是危机四伏。

如同气候突然遭遇冰河期一样，虎年的一季度楼市急剧降温。很多民企开发商最近非常焦虑，他们担心的是信贷政策收紧，自己的公司资金链要出现危机，同时担忧市场预期恶化，楼盘销售会重温2008年的噩梦。但他所担心的正在成为事实，因为种种迹象已经表明， 2010年的信贷政策收紧已成为定局，这对楼市的打击是致命的：个人按揭贷款和企业贷款都面临政策性瓶颈，导致成交量下滑，进而可能会诱发楼市危机。

无论是所谓的各种内幕消息，还是官方传递出来的信息，都已经明确地宣告，货币政策收紧已经成为事实。去年年末开发商还为中央经济工作会议确定小城镇化和坚持适度宽松的货币政策而欢欣鼓舞；但后来不断出台打压楼市的政策以及连续两次上调准备金率0.5%，让他们陷入了深深的焦虑之中，银行停止贷款的“消息”也让没能及时贷款的开发商捶胸顿足。中国的信贷政策已经在资产价格上涨的压力下，被迫收紧，政策的着力点也从“宽松”转向了“适度”。

房地产危机四伏

一是深圳新房价格降幅将近一半，可能是房价松动的信号，消费者持币观望的态度日益明显。深圳新房每平方米4万元直接降低到每平方米2.7万元。随着成交量屡创地量，全国去年屡创新高的房价，已经开始正式进入了久盘必跌的阶段，当然，这种跌幅可能会是有限的。但是，最近一段时间市场在政策松动的前提下，开始回暖。

二是成交量创出地量，很多一线城市在新年伊始就创出了地量水平，这让开发商大为紧张。北京、上海等一线城市成交量都被腰斩，楼市成交量被打入冷宫，开发商们都在积极为过冬做准备，因为2008年的那场寒冬让他们直到现在还心有余悸。这些天各种大反弹的信号又开始发出，不过依然改变不了楼市已经生病的现状。

三是天价拿地的开发商资金链可能面临断裂，因为信贷是开发商的命门，命门被掐实在不好受。2009年在信贷资金的推动下，央企拿地和民企联袂圈地成为一道“风景线”，但2008年被土地套牢的惨痛教训，让这些“肥猫们”对于自己的未来不免有些担忧。虽然经过一次一次的考验和2009年大量增肥，他们的实力已经与2008年不可同日而语，但如果市场变坏，资金链还是会成为压在他们头上的五指山。

四是泡沫破裂，可能会倒逼经济基本面。如果楼市陷入低迷，房价大幅度下挫，对于实体经济无疑是沉重一击。若真得要刺破楼市泡沫，中国显然还没有准备好，从地方财政到相关产业，从银行安全到百姓住房财富，都没有能力承担日式破落的风险。

如果2010年真的出现楼市冰冻期，楼市的各个利益攸关者应当积极做好准备。开发商要准备好过冬，真正的购房者应当趁着调整入市，实体企业要做好防止楼市下挫倒逼实体经济之后的危机，股市要防止地产银行板块领跌导致股市全面下滑的风险。

虽然从当前信贷收紧可能导致如此惨烈的局面出现，但如果管理层也预先看到这些惨景，可能还会调整当前的做法，那么，对于楼市来说，未必就一定陷入困境，或许会按着以前的“惯例”，打压一段之后就迎来迅猛的反弹，也是非常有可能的。事实上，最近一段时间的量价齐升，正是印证了这种猜想。

政策建议

一是打压房地产要坚持适度原则，不要重蹈日本捅破泡沫导致经济萧条20年的覆辙。因为房地产是经济支柱，牵涉面实在太多，在房地产市场暴涨之后，是该打压以防止泡沫吹大，但绝对要坚持适度原则，不能将其一棍子打死，陷实体经济于水火之中。日本到现在还没好起来，去年实际GDP同比降5%，创二战后最大降幅。任何一个央行都不敢重蹈日式覆辙，包括美国也是如此，更何况是正在崛起的中国。

二是调控房地产的手段主要是应用经济手段，改善供给结构，同时防止行政干预导致市场返祖。中国房地产调控十几年了，并没有遏制房价上涨的脚步，一次打压过后就是暴涨。所以，我们的政策主要依靠市场手段，比如增加供给和改善供给结构。市场应多供应小户型、迷你户型，改变无论穷富一律被迫买“宝马”（大户型、豪宅），而没有“奇瑞”汽车（迷你户型）过渡的尴尬现状；土地资源有限和十八亿亩耕地红线限制很死，但我们完全可以拔高楼层，提高容积率。只有如此，市场供求关系才能真正的达到平衡，迅速平抑房价。

三是要在搞好保障房的同时，建立好保障房与商品房之间的防火墙。保障房应当多建，这是保障民生必要的，但如果保障房和商品房没有很好的防火墙，两个市场“连线”起火就会毁掉保障房建设和商品房市场。因此，没有建立完善的住房分流机制，一味多建保障房是个馊主意，而且也会因为财力问题难以为继而被迫中断。

四是要货币政策转向要谨慎，否则，可能诱发经济二次探底。我们的货币政策转向不能太快，因为现在经济形势尚未明朗，转的太快容易导致烂尾项目遍地开花、前功尽弃。2010年经济形势复杂，搞不好就会再次爆发新危机，这点我们一定要谨慎。

五是房地产市场具有区域性，不具有全国性，这是商品房“流动性最差”商品属性决定的。政策要力避一刀切，需要个性化处理一些极端的事件，比如海南泡沫和一线城市的房地产价格上涨过快，应当出台针对性的政策，不能一个地方发烧，全国跟着吃药。如果一刀切下去，不仅会误伤其他地方的楼市，还会切断经济的诸多“血管”，导致经济“大出血”！