房地产火爆的逻辑

房地产火爆的逻辑

日前，中央级别的媒体一连发了六篇文章，对楼市泡沫和地方土地财政给楼市带来的投机效应和社会影响进行了深刻剖析。随即，舆论界和市场都充满了各种想象，主流的观点认为这是新一轮调控信号。

事实上，2010年房地产市场会依旧火爆，这是因为市场自身的内在规律和信贷周期决定的。和2009年因为政策扶持以及信贷暴增制造市场疯牛不同，今年的房地产市场继续牛下去的主要理由是信贷资金的惯性增长导致的。楼市兴衰与信贷的松紧关联度密切相关，特别是对于投机性的资金密切相关。去年，新的银行贷款增加了近10万亿人民币，相当于29％的GDP。这些贷款大部分流向基础设施、房地产、以及国有企业。即使是流向基础设施建设，对于房地产的推动力也不可小觑，因为周边环境的变好会改善房地产的级差性，从而提高市场价格，刺激购买者的财富幻觉和货币幻觉，从而推高价格；流入国企的资本在央企和国企们纷纷拿地的背景下，重新回到地方政府手中，有的是流进了房地产开发商中，更有甚者是变成炒房和高利贷资本。

对于这种趋势，人们不免担忧起来。根据外资报告说，由于现金的利率低、股票波动性大，对中国储户来说，房地产是一个更有吸引力的选择。根据摩根士丹利的报告，在过去十年中，全国房价以8％的年均速度上涨。这一贯表现使人们普遍认为，楼价只能上涨。

这里的逻辑是什么呢？其中的循环模式是：贷款利率被降低，银行被勒令打开信贷投放；抵押贷款的成数上升；向二套房的买家提供优惠的按揭利率；降低购房的税收。国有企业也受到鼓励进入住房市场。地方政府为购房者提供优惠券和居留证，他们还为新项目提供了近一半的融资。

低廉纸张印上特定符号，在经过这样循环之后，便像施以魔法一样，引起的房价飙涨，不少富豪借这个简单的逻辑赚的盆满灌满，日前的胡润报告显示，中国的千万富豪大幅度增加，增加的原因主要是炒房。2009年我国房地产市场在经历2008年的低潮后异常活跃，房屋价格和成交量急速上升，使很多在2008年未能进入千万资产门槛的富裕人士成功晋级。这类人群也是此次千万资产人士数量上升的主要原因之一。

但留给社会的是打也不是不打更不是的高房价。摩根士丹利估计，即便支付了大笔的首付款后，供按揭的钱要占平均收入的43%。这样市场的确让人捏了一把汗。

虽然很多人也拿日本和香港的崩盘教训来警告中国房地产泡沫，但由于中国的市场经济非常特殊，谁都难以拿其他国家和地区的前车之鉴来教训中国。从2002年起，就有不少预言家以收入比、租售比等指标来衡量中国的房地产市场，得出的结论是房地产有泡沫。但是，按着摩根士丹利的数据全国房价以8％的年均速度增长，8年内房价涨了185%，但是，事实上，北京房价去年上涨128%，很多地方涨幅高达150%。这样的牟利机会，那些握有资本的大鳄和小鳄们，能不炒房吗？

中国的豪宅市场在2010年也将惯性的火爆，这种惯性依然是纸币自身贬值的特性和信贷的松动惯性诱发的。住宅市场和二手房市场也会比较活跃，但唯一难以确定的是商业地产的态势，但从信贷角度和经济角度来看，2010年的商业地产可能也会真正的崛起。

调控和管制只是火上浇油，这是历史教训；媒体对政策期待，等待的只有幻灭；原因很清楚：因为影响价格的三个因素都没有多大变化：货币量度依然在贬值，供给依然紧缺，需求依然庞大。

(谢谢诸位领导和同仁朋友的关心）