低碳面面面观

1）  地产界对于低碳的态度，就房地产业的发展而言，低碳的意义以及趋势如何？

“低碳”两个字自哥本哈根峰会后变得引人注目，2010年初“两会”对于低碳经济的定调，使房地产行业内媒体对于低碳建筑的热炒更是有增无减，仿佛楼市已经进入“低碳时代”。其实未必。在付出行动和实践上，当下房地产行业内部对于低碳的热情远远没有想象那么高。尤其是对于低碳建筑的存在与否起着决定性作用开发商，对于“低碳”的呼声较高，行动较少。

不过在房地产行业里，绿色低碳建筑标准制定和实践上，美国房地产行业已有《美国绿色建筑标准LEED》认证，并且在实践和执行上已经相当成熟，在国内《中国绿色建筑认证》虽然在2006年6月1日正式问世，成为第一个由政府颁布的关于绿色建筑的国家级标准，但是认知度不如美国的LEED高。在标准认证上有的开发商为了保险起见，就采用这两个双标准来认证，比如世博会的一些场馆和一些甲级写字楼。

其实有了《中国绿色建筑认证》标准，今后低碳建筑也就有章可循。未来通过使用一些环保、保温的建筑材料降低能耗，使建筑达到恒温、恒氧，同时，把室内湿度、光线照射、生活噪音等控制在合理的范围内，达到“低能量，低消耗，低开支”低碳生活的目的。

在房地产业，低碳建筑势必是未来行业发展的趋势。目前，市场上低碳科技项目的市场份额始终较少。一些开发商专注于低碳住宅的开发，主要还是因为市场竞争的差异化战略导致的，“低碳”项目并不是市场上主流产品。未来如何将此类“低碳”产品大面积推广，光靠市场还是不够的，需要政府在产业政策和税收等方面大力支持。

2）  请谈一谈房地产业长久以来的高碳表现。

长期以来，房地产领域对于低碳、节能的意识还比较薄弱。主要表现在：

缺乏低碳建筑的政策引导和低碳产业支撑；建筑设计和建筑材料使用上不节能；低碳生活方式的维持需要靠消耗其他能源来进行，如天然气、电能等；由于技术和成本的原因，对于太阳能、风能等自然资源利用率不高；建筑和生活垃圾随意处理等。

3）  低碳在房地产业目前处于怎样的水平，请从认知到技术推广等方面阐述。

目前，市场上“低碳”科技项目的市场份额始终较少，并且这些低碳项目基本上属于高端产品的范畴，普通购房者对于低碳产品的认知度并不高，即使一些有能力的购房者也会考虑到低碳房产的价格、未来升值空间、未来房屋质量及维修费用、物业管理费等多方面因素才会去购买和投资。

从低碳技术推广方面来讲，低碳产品的推广目前基本上还处于概念和“示范区”的阶段。比如以政府为主导在进行规划、建设的世博会项目，上海市在临港新城、虹桥商务区、崇明建设三大各具特色的低碳经济实践区等。

对于普通的商品房市场，一些开发商专注于低碳住宅的开发，主要还是因为市场竞争的差异化战略导致的。目前低碳产品技术的应用基本上还是掌握在个别开发商手里。比如：郎诗地产、中鹰置业。此外，万科等大型房企在倡导低碳产品开发及产业化方面走在了前列。但是房地产行业要真正实现低碳产品开发产业化，让普通购房者接受低碳产品的理念、价格还有相当长的一段时间。

4）  目前出现的低碳房产的真实面目？伪低碳风何以刮起？表现在哪些方面？你如何看待？

关于低碳房产在商品房市场上发展情况，其实在第一个问题里已经谈到了。确实是这样，在上海低碳房产的项目屈指可数，也只有朗诗绿岛、中鹰黑森林及部分甲级写字楼可以称得上是低碳产品。低碳房产的发展状况总结一句话就是：“开发商及媒体宣传多、实践的或者实现的企业少”。

不过，部分开发商项目在媒体推广上也打出低碳的牌子。其主要原因还是由于政府偏向低碳经济的政策导向使相关产业的具体操作者看到低碳主题背后的经济利益。这些公司不顾政策及法律的威严，大打低碳牌，倡导低碳生活，其实这就是“伪低碳”的做法。

具体来说包括：一些建材供应商急于求成，在申报低碳建筑材料时，使用“公关”手段浑水摸鱼；有的开发商使用部分节能科技材料或者项目自身有点山水资源，可以养生的地方就称作低碳地产；有的项目的操作者一味追求时髦营销，干脆直接在营销上大打低碳牌；有的项目操作者更是把低碳房产简单理解成靠近公园或者项目自身多种了几棵树，多点水域面积

5）  低碳房产从技术的角度，有哪些硬性指标，低碳会不会助推房价？

低碳房产从技术角度讲有哪些硬性指标，其实在房地产行业内还没有政府官方的标准，只有《中国绿色建筑认证》标准可以说是接近于低碳房产的要求。在具体操作上，每个开发商也有自己的标准和体系。

总体来说，低碳建筑是以“节约能源，节约资源，回归自然”为宗旨，以中鹰黑森林为例，该项目引进了19项世界先进科技系统，在中国率先把“毛细管传导系统科技”和“置换式新风系统”，营造“衡温、衡湿、衡氧”的室内环境。同步德国、瑞士等建筑高标准国家，建造真正符合人体健康、舒适需求的高档住宅。

从当下商品房市场出现的低碳项目来说，多数项目还是属于区域内高端产品，购买者也是高收入者。低碳产品项目由于其应用低碳技术的高成本及由此而产生的高附加值，让低碳房产在定价上“高人一等”。周边项目的定价势必也会参照低碳项目来进行，这样一定程度上势必会使周边项目价格微幅上调。在区域市场成交价格上，低碳项目一定程度上也会拉升区域市场均价。

不过，随着低碳技术应用的成熟，低碳房产势必走向产业化的道路。一旦产业化道路实现，那么，低碳房产的价格将相对更加平民化，但是，低碳房产产业化还需要一个长期过程。

6）  发展低碳房产的难点在哪些方面，比如技术、成本、市场接受能力等。

首先，市场对于低碳房产的认知度不够。从目前低碳产品的市场份额来说，商品房市场的低碳项目及政府所主导建设的低碳示范项目还是远远不够的。未来政府应该打造更多的示范区域和示范工程，同时，制定相关税费鼓励政策，让开发商参与到低碳产品的研发和建设中来，让开发商、老百姓都看到“低碳”生活的好处，这样对大力推广房地产“低碳”产品会有很好的示范作用。

另外，从房地产行业内来讲，低碳技术的研发和普及，实现低碳房产开发的产业化还需要一个长期的过程。开发商应该承担起低碳房产产业化的重任，把低碳房产建设成本降低，让普通购房者能够承受得起。

7）   你对低碳房产的前景预测以及忠告、建议。

我们不能否认低碳房产的产业化对于未来房地产市场和节约能源等方面的积极意义，然而，政府通过各种政策的引导与扶持低碳宣传的浪潮中，就像2009年豪宅元年出现了众多涨价当豪宅的“伪豪宅”一样，楼市中不乏有众多“伪低碳”的项目开发者浑水摸鱼。细心的人都会发现，不管当下低碳产品的市场成熟不成熟，现在有低碳后续发展能力的开发商也好，没有低碳能力的开发商也好，在做低碳项目开发的公司也好，没有做低碳项目开发的公司也好，大家都在乐此不疲地谈低碳。用一点保温环保材料，多种两棵树就是低碳科技房地产的“伪低碳”产品，及打着“低碳”主题的“伪低碳”产品势必在未来楼市中泛滥。

因此，无论是住宅地产还是商业地产，楼市进入低碳时代不必操之过急，操之过急必然会出现“伪低碳”现象。我们应该吸取楼市“伪豪宅”前车之鉴，楼市走进低碳时代的同时，也要防止“伪低碳”滥竽充数危害市场。