任志强解疑谈房价

一、该不该用行政的方式调控房价（商品房房价）？

中国的城镇房地产管理法中明确交纳了土地出让金的商品房没有价格的管制；建设部88号令明确了商品房为“市场调节价”；中国的价格法也明确了“市场调节价”的定义和政府不对市场调节价进行干预的约定和限制，那么既然各级的法律都规定了市场调节价的定位，为什么还要对商品房进行行政式的调控呢？为什么不用市场化的手段让市场去定价呢？

二、为谁调控房价？

中国住房市场化改革的二个重要文件中都明确了市场化商品房供给的对象。23号文件中明确规定：中高收入家庭通过市场化的方式购买或租赁商品房；18号文件中明确规定：中高收入家庭通过市场化的方式购买或租赁商品房。也就是说中央国务院确定的住房供给政策中已明确商品房只是面对中高收入家庭的一种特殊商品，是政府收取了大量土地地租的特殊商品。

那么对房价的调控岂不是只为中高收入家庭的部分家庭而进行的一项行政干预吗？本来用高地租从中高收入家庭中转移部分分配利益用于廉租房建设是调节公平的一部分，而将财富分配向中高收入家庭转移，则一定会让低收入家庭的保障受到影响。又为什么要单独为中高收入家庭而调节房价呢？

三、为什么调节商品房价？

民众的呼声太高，大约是调节商品房价的唯一理由。但这一理由的基础是为了解决更多人从市场中购买商品房这种财富，还是为了解决住房的基本权利呢？

如果前者，就该减息、减租、减税！而不是提高贷款利息、加大地租收益并增加交易税收。如果是后者，就应用免地租的土地给以保障。

问题恰恰出在是住房还是商品房的差别上。仅仅是住房用于解决居住权利问题，国家早就可以用免地租的方式提供土地了，而收取地租转化为商品就一定是超越了住房保障的范围，进入了商品房财富资产的范围了。

那么中国的住房制度改革到底是要走市场化的通路还是退回到福利分房的制度上去呢？

总不能政府的息不能减、地租不能减、税收只加不减，那就用市场化的手段来解决，而不是用行政的手段来打压。

真的有泡沫吗？1989年人民日报的评论和今天的变化已经证明了这种判断的错误，二十多年过去了总不能人民日报还用同样的理由来忽悠民众吧。

四、用什么方式来调控房价？

没有人说政府不能调控房价，但市场调节价一定是用调节资源的分配和资源的价格，以平衡供求关系的办法来调控的。

如货币的供给量过大和土地的供给量过低造成的房屋生产不能满足需求增长而造成的供求关系恶化的房价上涨，恰恰不可能在继续加大货币量供给和继续严缩土地和生产供给的条件下让房价下降或平稳增长。

如提高利率和税收恰恰会增加房价的成本和消费的成本，恰恰不能让供给增加和房价平稳或下降。

如垄断性的土地供给制度和稀缺资源下的招拍挂，都在增加土地的成本、推高土地的价格，又怎么可能让房价下降呢？

如保障性住房的短缺让更多的人不得不挤进商品房的行列，让需求增加而供给不增，又怎么平衡供求关系呢？

如在总量土地不变时，大大增加保障性的土地而压缩减少了商品房的土地供给量，又让土地的价格如何平衡呢？又怎么能不因天价地而推动房价上涨呢？

如财税体制和地方政府的投资冲动，已将土地变成唯一资产经营以获取资金支持，又如何改变土地供给与价格提升的盈利模式呢？

……

大量的非市场化因素所导致的供求关系恶化、价格预期上升，又怎么能靠行政办法调控并将房价控制在合理之中呢？

五、什么是合理的房价？

经济在发展、社会在进步、收入在增长、竞争在加剧、人口与城市化在要求提供更多的住房，商品房只是其中的一部分，也是稀缺的一部分，是具有多种功能的商品。

从二十多年前人民日报的百年之说至今，多次百年之说的神话都被打破了，那么市场中的定价合理性又如何用理论来定义呢？

是1600—1900元合理，是现在全国平均的4440元合理，还是市场认可的2万、3万合理，这个和理性是随着社会与经济的变化在市场中调整，还是由政府的行政调控确定？政府所说的合理与市场所说的合理之间谁来判断。

唯一的判断者是消费者，只有消费者可以用脚来投票，但社会的复杂性恰恰在于消费者的信息不对称、收入不对称，无法采取统一的行动，市场中的价格对中低收入家庭而言是不合理的，但对中高收入家庭而言是可以接受和承受的。这个城市的价格对当地的平均收入而言是不合理的，但对大量输入的人口与财富而言是低廉的，无法在人口输入的城市中单独用户籍人口的收入去评价房价的合理性。

存在就是合理的前提社会的预期，但决定这个预期的恰恰是政策的导向，是市场化的供求关系的导向，而非行政压制的手段。

用行政的非市场化的手段可以抑制需求，但不能满足需求，唯一释放需求的是加大供给。如果更多的人可以从市场中解决居住问题，那么必然会降低政府的保障负担，反之抑制了更多人从市场中解决住房，就只好由政府承担更多的保障责任了。

与其将大量的资金用于保障，不如用减息、减租、减税和加大供给的方式，让更多的人能从市场中解决住房问题。当供给大量增加时，又怎么会有天价地出现呢，谁还敢囤地和捂盘？价格自然就平衡了。

最终还是要回归到市场经济中不变的经济规律上来。让土地资源的配置和资金资源的配置可以满足经济发展的增长速度和日益增长的消费欲望上来。让税收的政策可以提高收入分配不合理情况下的可支付能力，让城市化率增长中的资源配给总量平衡，让保障性与市场化分离，并承担起政府搭建合理安全网的责任，让房价由市场来调控，让政府用市场供求方式来调控市场，用发展的眼光来看待房价。