房地产企业融资战略需要与时俱进

中央和地方相继出台了一系列政策措施，对房地产行业进行调整，其中多次触及开发商的融资环节，使其融资难度不断加大。另外，从目前已公布的多家房企年报中可以看出，其融资需求极其强烈，据不完全统计，目前有36家公司拟进行定向增发，预计募集资金732.32亿元。

我国房地产企业融资渠道少，与我国没有形成完整的房地产金融体系有密切联系。而完整的房地产金融体系，应包括多元化、规范化的房地产金融产品和市场并应该会对整个房地产和金融市场起到积极正面的作用。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大，投资回收周期较长，占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本常常很难保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就可能发生资金周转困难甚至发生财务危机。

事实上2000年以来，我国房地产企业融资相继涌现自有资金加上信托计划融资方式、股权融资加上银行贷款融资方式、发行企业和公司债券方式等融资模式。为了适应新形势的变化，房地产业应有多种融资方式，包括房地产投资信托基金、私募基金、企业上市和债券融资等，即我国房地产企业融资应走正融资模式多元化之路。

值得欣慰的是，政府也意识到和重视发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性；仅从2006年以来，我国已陆续开展了房地产金融创新的立法和试点。特别在当前国际和国内经济包括房地产市场形势严峻的情况下，2008年底国家陆续出台了一些重要政策措施。譬如2008年12月３日由国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施，其中第五条是“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道”。譬如，并购贷款已在2009年有成功案例，我们也预计2010年陆续会有债权型房地产投资信托基金和保险资金投资房地产具体创新和实施。

房地产企业应该根据自己企业实际情况和目前形势做出合理的融资战略决策，尽可能在企业健康发展阶段考虑和实施融资计划，这样无论是股权还是债券融资，融资成本都会较企业出现财务困难时低，这样就为企业资本结构最优化和未来利润最大化打下扎实的基础。

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验，曾任职于麦格理银行和Lend Lease集团。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。