房地产基金之三:对冲基金和房地产

本来打算写二期房地产投资基金相关内容的文章，由于大家的鼓励，今天再增写一条。记得多年前我在麦格理银行工作时，当时天津市麦格理花园等项目，麦格理银行投入的即私募房地产投资基金，而在上海浦东项目麦格理银行投入的主要是一家保险公司的房地产投资基金。以后有机会再介绍在海外包括香港怎样投资和募集私募房地产投资基金等等。

我有一位新加坡朋友,房地产投资和咨询行业从业近20年,但其对对冲基金的概念及与房地产的投资始终理不清.事实上如果没有在工作中接触对冲基金确实很难了解,记得几年来去香港参加对冲基金会议,尽管本人那时在海内外从事房地产行业也近20年,但与对冲基金经理人交谈好象有很多隔阂.那是直到5年前由于工作需要去纽约与机构房地产投资者谈合作, ,这样自己对对冲基金的认识及其操作有了进一步的了解,随着近几年来与各种对冲基金的进一步接触和工作研究,对其有了更具体和深入的了解。

对冲基金和私募股权基金（PE）都是私人投资工具，但它们两者有一定的区别，譬如对冲基金的资金锁定时间一般比较短，许多对冲基金资金锁定时间在两年左右。而PE的投资时间和资金锁定时间都比较长,可以在5到10年之间,并对投资的企业实施较深的参与和管理。

国内许多人对对冲基金的了解使于1997年的亚洲金融危机，当时国际对冲基金在一些国家兴风作浪，包括泰国、马来西亚、印度尼西亚、日本、韩国、中国香港和台湾地区均受重创，危机使得部分亚洲国家在较长一段时间里的经济、社会秩序陷入混乱。而2007年美国次级抵押贷款危机也与对冲基金有很大直接关系。

   可是尽管2007年美国金融市场因受次级抵押贷款危机影响而出现剧烈动荡，但仍不能阻挡对冲基金、私募股权基金成为“富豪的摇篮”。譬如福布斯07全美富豪榜榜单显示，新上榜的富豪有45人，其中近一半都是通过对冲基金、私募股权基金发家致富。新上榜的基金经理人约翰·保尔森仅在2007年夏季通过在次级债市场的卖空操作就入账超过10亿美元。

香港几个上市的房产基金包括领汇房地产投资信托、泓富产业信托等的主要机构投资者就包括了国际著名的对冲基金。也有些对冲基金会投资回报和风险较大的房地产开发，它们的加入也给房地产开发商提供了一个积极的融资渠道。譬如2007年6月中国人寿与美国地产集团和对冲基金管理公司Aetos Capital已在美国纽约签订合作协议，拟进军国内房地产，Aetos表示希望在未来几年向中国投资几亿美元。通过这项协议，中国人寿既能分享到房地产业务的高利润回报，又可绕开目前监管部门对保险公司投资房地产的限制，也可以说为保险公司正式投资房地产提前布局。目前来看这几亿美元可能是直接投资房地产项目。

2008年1月16日电新加坡政府产业投资公司(GIC RE)在对冲基金罗森房地产证券(Rosen Real Estate Securities)投入了3亿美元（4亿2000万新元）。在一份声明中说，新加坡政府投资公司属下的政府产业投资公司也买下这家加州公司少数股权。有报道新加政府产业投资公司的参与，是对该基金的投资策略与平台有信心的表现。

更多内容请参阅我的《房地产投资基金实务》和《 房地产金融实务》

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验，曾任职于麦格理银行和Lend Lease集团。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。