豪宅市场也难逃不瘟不火

     当我们对2009年年底别墅豪宅专场展会仍历历在目时，今年春季房展会这些豪宅却销声匿迹，参展方重新回归以郊区为主的普通楼盘。

　　豪宅市场似乎由2009年豪宅元年突然进入了市场平稳期。豪宅成批成交现象难现，撤单抛盘现象也频频出现。从佑威陆骑麟提供给笔者的数据来看，2010年1月1日至3月9日期间，单价8万元/平米以上的豪宅只有12个项目有成交，并且成交暗淡，几乎半数以上的项目只有1套成交，成交量最好的华浙外滩黄浦湾公寓也只有15套的成交，但是价格几乎没有松动的现象。在豪宅的二手市场上，尽管近期挂牌量有所上升，但是成交行情几乎与一手市场雷同。

　　显然，豪宅市场热炒的局面一去不复返，楼市调控的政策频发对于豪宅市场起到一定降温的作用，但豪宅市场“高位盘整，不瘟不火”的状态仍然持续。笔者认为，这主要还是由于政策调控的有“针对性”即有保有压维稳政策、开发商资金流相对宽裕及楼市仍有不少潜在投资自住需求等多方因素博弈而致。

　　从业内提供的豪宅投资者和业主数据来看，国内私营企业主成为豪宅的最大卖家，从企业主的角度来说，投资豪宅主要是由于实体经济和出口不景气、缺乏投资渠道等多因素导致。而在市场方面现在回顾起来炒房客之所以能够看中“炒豪宅”机会，很重要的原因就是在通胀预期借口及“流动性”充裕下豪宅价格重新在上涨，但豪宅租金的投资回报率却低于其市场预期。依靠豪宅的自身增值成了其短期投资的主要目的。

　　正式由于如此，2009年豪宅市场火爆异常，在不差钱的背景下，豪宅屡创天价。豪宅标准因为豪宅的价格疯涨而改变，单从房价角度来说，上海豪宅的价格标准已经提升至5万元/平米，今后可能会更高，达到8万元/平米。于是针对豪宅投资过热、成交虚高所导致房价过高的现象国家开始进行楼市调控，以回调和企稳房地产与实体经济的关系。

　　如此看来，豪宅成交虚高，从长期来看不利于房地产市场的稳健发展，豪宅成交量虚高的局面也难以长期维持。毫无疑问，对于2010年豪宅市场是延续2009年的辉煌，还是会陷入调整周期也不攻自破。

　　笔者认为2010年豪宅市场应该不会像2009年那样疯狂。与其说豪宅市场陷入调整周期，不如说豪宅市场进入正常的市场供求关系和销售期。总体来说，豪宅市场也难逃不瘟不火的厄运。主要原因三方面：

　　第一、资金“流动性”适度收紧，豪宅投资回报空间在短期内最大化现象不复存在；

　　第二、政策对于投资投机需求在打压，政策对于豪宅市场的影响是最敏感的，因此豪宅市场将步入平稳的轨道；

　　第三、政策对于实体经济的倾斜和实体经济逐步的回暖，将使资金重新回流至实体经济，豪宅投资市场势必会受到压缩。