“地王”的价值究竟在哪里？

今年以来，国内各地包括上海、北京、成都、重庆、温州、大连等“地王”频现，房产商的“赌注”是越下越大，挂牌底价屡被打破已不足为奇，各地政府又开始享受滚滚而来的土地出让金，而随着不断诞生的“地王”，市场似乎只顾着一个方向，这就是房产商对后市的预期和乐观度似乎信心十足，到底如何，目前只能借用一句“骑驴看唱本，走着瞧”。

当国内地产大鳄“金地集团“在2009年7月2日下午以30.48亿元人民币的总价斩获上海市青浦区赵巷镇特色居住区10号地块的瞬间，便惹来业内一片惊愕的目光。

此地块的成功拍卖创下了上海2009年房地产行业的多个绝对记录：这是上海首幅公开取消“90/70“限制的地块；单幅地价创下了今年上海住宅用地的总价最高记录；招拍挂溢价高达222.19%的涨幅；近15000元/平米的楼板价较之“龙湖”2007年拿地的楼板价还高涨了40.5%的幅度；占地达355亩的赵巷  号地块也是上海今年单幅住宅用地面积最大的招拍挂地块；按照容积率1计算及目前赵巷房产（容积率相对低）价格行情，再加上建安成本（估计在5000元以上），按照金地透露2010年下半年开售，那么，即使是25000元/平米的市场售价，“金地”也只能做平，但是仍然可能创下赵巷周边的公寓楼最高售价的记录。

金地集团本轮斩获的赵巷10号地块，原本就是规划为赵巷国际别墅社区的地块，只因5年前国家停批别墅用地，让赵巷后续地块沉寂数年。直至2007年11月8日来自重庆的龙湖地产以超出上海所有房产商的想象，以15.5亿元的高价，一举夺得赵巷8号地块，14.5公顷的土地面积，折合楼板价为10672元/平米，比当初青浦最好公寓售价还高出3500元/平米以上。当初龙湖开出的可谓天价，让许多竞拍者举牌的力气都没有。龙湖进军赵巷，更诞生了一个全新记录——使2007年下半年上海外环以外的楼板价超出了3万元/平米。

金地今次催生的赵巷10号地块新地王，比起拍价9.46亿元涨了222%，包括没有竞下“地王”的其他房产商，对目前上海楼市中的一些区域升值预期早已看好。在金地介入赵巷之前，已有包括中海、绿地、中企、凯迪、恒联、中祥等早已为赵巷地块打下了深深的基础，龙湖虽然目光犀利，只可惜当初土地拿得太少。金地拿下赵巷“地王”短短一周时间，赵巷楼盘售价“突飞猛进”。双拼洋房别墅已绝对涨至均价25000元/平米以上，相邻徐泾的独幢别墅价值上升至40000元/平米以上，并且改变赵巷没有豪宅的历史。

其实赵巷区域预期是再明显不过，目前交通已相当便捷，切地块已纳入规划之中，虹桥机场周边的全线打造以及亚洲最大交通枢纽的建设，更使赵巷如虎添翼！那么，以赵巷为代表的上海外环以外地块，当然是一些相对成熟的区域，其房价的上涨已成趋势，而且，完全如房产商所言，“想象空间非常大”，显然，金地对后市的乐观度要超过其它房产商。

区域升值预期除了要一个相对好的地段以外，一个明智的房产商、一个优质的房地产项目对区域发展的贡献及区域房价的提升自然也有重大的关联。诸如万科这样一个国内房地产的顶级品牌，其本身开发项目除了对区域的选择以外，剩下的就是万科对项目所在区域的房地产拉动，有时候即便区域相对差一点，但由于万科的介入，使区域的价值和品质全面提升。当然，房地产作为一个高风险行业，房产商本身的行为自然也存在极大的投资风险，其最大的关键点，一个是对市场的预期以及地块所在的区域升值潜力，一个是房产商本身对市场和项目的把握度，那么“地王”的价值方能得到真正的体现。