国土部十九条解读：条条看似很厉害

国土部十九条解读：条条看似很厉害

国土部日前发布19条新规，意在直指高地价和开发过程中的一些不规范行为。古有古诗十九首，今有国土十九条，条条不见血。不同的人对于19条的解读是不一致的，但至少从国土新规中，我们可以发现以下几个调控方向。

第一，保障房和能够平抑高房价的户型成为倾斜对象，而高总价的高端住宅是受到遏制的。

国土部文件规定“确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。要严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地”。

保障性住房由于地方政府积极性不高，供应量很少，因此，大量的人被迫购买商品房，还有一些人被迫租房，因此，一般的低收入者对高房价比较痛恨。小套型的住宅由于开发成本高而且回报都不理想，开发商依据收益综合因素，更倾向于造大套型的房子。这就造成了供应结构上的严重畸形，小套型符合梯度消费原理，但由于不供应只能去买“宝马”。而且，小套型住房如果能够拔高，节省土地资源是相当可观的。由于供给结构改变导致供给总量变大，因此，小套型能够平抑高房价。70%的控制实际上已经很严厉，如果执行的好的话，50%就可以了，但关键看的是落实，不落实90%也都是纸上谈兵。

别墅用地是严禁的，这会推高存量别墅的价格，因此，别墅价格可能会因此而再度大涨。而且，不批别墅也不符合实际情况，不是别墅占地的问题导致房价飚高，而是不规范的土地制度导致了房价飚高。就算是不批别墅用地，开发商们还会想尽一切办法造别墅，这些不符合实际的条款，如果不能在现实中禁止还不如不出，不出至少能保证法律的尊严，如果出了就要严格执行。市场有一条不说的但却是刻在交易者和商人的心头上的“法典”，那就是追逐利润。有利润的地方总是有人不计规范的去攫取。规范这种乱象才是本道，严格禁止实际上也是禁止不住的。

第二，土地拍卖很关键，因为这里面有两种主体接触的开始，一个是政府官员，一个是开发商，而且互相交织很复杂。因此，这里面容易出灰色交易，这一块是官员倒下最多的领域。国土部规定“地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%”，最后一句话最为关键，因为现在土地溢价好事常见的，但为了防止开发商非理性拿地，拿出保证金的20%，其实也是与自有资金的20%相对应的，警告开发商不要非理性的推高地价，争做地王，更不要炒地皮。而且，即使是在拿地之后，开发商也必须按着合同的规定，及时出钱。“土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年”。在土地市场低迷的时候，地方政府为了防止土地流拍让自己的财政捉襟见肘，因此，可能会放开部分条件，在市场高涨的时候，都是很牛。这个条款可能是对后市的，但也是在逼走中小开发商的。

第三，保障性住房用地改变为别墅和商业的，屡见不鲜。去年“为谁说话”的风波正是其中最典型的案例。郑州一块原本被划拨为建设经济适用房的土地上，竟然被开发商建起了别墅，在面对记者的提问是，郑州市规划局副局长逯军抱怨媒体“管这闲事干什么”，其后又向记者问了这样一个问题：“你准备替党说话，还是准备替老百姓说话？”这件事闹得沸沸扬扬的，其中有人认为他说的是实话，但更多的反应是大家对于现在改变土地性质建别墅和大套型的做法很不满。因此，国土部规定“保障性住房用地不得从事商业性房地产开发，因城市规划调整需要改变的，应由政府收回，另选地块供应”。

第四，不仅如此，国土部还准备严查。严查的主要是改变土地性质的，违规建别墅的，和闲置土地等待升值的，炒地皮的。“今年3月至7月，在全国组织开展对房地产用地突出问题的专项检查。检查重点是：房地产用地特别是保障性住房用地未经批准擅自改变用途，违规供应土地建设别墅，违反法律法规闲置土地、囤地炒地等。各省级国土资源管理部门要按照专项检查工作要求，及时向政府汇报，统一部署，认真实施”。

第五，严格依法处置闲置房地产用地，意在杀杀坐地等升值的地王行径。现在拍出那么高的楼板价，不升值是赚不到钱的。在开发商的利润中，坐地涨价是一个大头。如果土地价格是下行的，估计开发商是不愿意赚其中的正常利润了。但是，现在确实是这样，闲置土地也就成了开发商的法宝，地方政府为了自身利益，也是睁一只眼闭一只眼，毕竟自己的土地拍出那么高的价格。如果整治下来，不仅仅是开发商吃不消，银行和地方政府都吃不消。

总而言之，国土十九条，条条杀人不见血，不见血的刀是厉害的，但分为两种情况，一种情况是严格执行，那么，哪一条都可以成为致命的一击；如果是执行不力或者被地方政府和其它利益集团的其它招数化于无形，这些招数就没用了。我们希望的是，出切实的招数，就算是松一点也没关系，只要管用总比纸上严厉而没用的强。