开发商和买房者的期望值较低落

现在开发商和买房者的期望值较低落

进入2010年来，全国许多地区房地产市场出现了贷款难、成交量萎缩、降价和政策变化等；这些天二会也在召开；事实上，目前许多开发商在期盼，许多买房者在等待。

根据我近十多年国内房地产市场的经验，最近几个月或几个星期应该是开发商和买房者的期望值是较低落的时间。

早在半个多世纪前，整个经济学历史上最有成就的英国著名经济学家John Maynard Keynes（凯恩斯）认为“动物天性”这一点有很重要的作用，因为人们有这样一个天性，它就会影响到以后的经济发展方向。比如说，如果那些投资者都考虑到在接着的半年里，市场住房价格会急剧的上升，那么都会立即购买。那么在没有一系列外在因素较大冲击的情况下，就会自我实现该预想。同样地，如果他们都认为市场房价还没有跌到最低，那么这些投资者立即卖出自己的房产，从而让房价达到最底线。

房地产开发商所寄予的期望包括：

1．经济可能发展方向（即经济发展前景，通货膨胀率，失业率，薪资增长速度和利息率）；

2．需求可能的变化趋势，比如净移民人口的任何重大变化都会对潜在需求产生影响，特别是北京, 上海和广州等大城市移民；

3．以及政府政策的变化，包括税收，租金补贴，土地出售一系列政策措施等。所有这些因素合起来将会影响到开发商的最终决定，即是否进入市场。

居民消费增长率是支撑投资和就业的动力性指标。居民消费是经济发展和增长的目的。只有居民消费增长的快，投资和就业增长的才会快；只有居民消费结构升级的快，投资结构、就业结构的调整，从而产业结构的调整才能得以实现，才能不断加快。而和消费增长消费者的信心直接有关.

由于人们的信心是影响房产需求的一个重要因素，对房价有上升的刺激作用。事实上,当前由于人们期望政府能让房价下降和担心预期未来利率会上升，前者使部分潜在的买房者出现观望的状态。

消费者的信心又受到收入水平，就业率和国家经济发展等因素有关，这些因素都是相互关联的，比如利息率虽有一些上升，但其它因素都向好的方向发展，那消费者的信心还是会高的。以上摘自我著的上海财经大学出版社最畅销书籍《中国房地产投资策略分析》。