REITs远水不解近渴但作用需要重视

房地产信托基金试点胎动 多方秣马厉兵

历经多年，房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）今年终于有望在中国内地瓜熟蒂落。然而，故事到此并未结束。作为新生的地产金融产品，其未来发展必然同其出生一样纠结着多重制约因素。

　　经过多年的长跑，REITs终于瓜熟蒂落。

　　“预计上海上半年会推出一项规划已久的REITs试点计划。”3月4日，在全国政协会议的间歇，全国政协委员、中国银行业监督管理委员会上海银监局局长阎庆民给REITs试点方案划出了更为具体的推出期限。

　　上海一家信托公司相关人士进一步证实，“现在我们已经做好了发行的各方面准备，就等着发布令”。这意味着在三四个月内，市场上期待已久的第一单REITs产品即将面世。

　　对于第一单的资产池标的，上海一消息人士表示，极有可能是此前由陆家嘴集团、张江集团、外高桥以及金桥集团四大国有企业上报的浦东新区方案。“该方案已经确定要做央行的债权版本，会选定上海本地的信托公司发行，应该会在上海信托、中信信托等上报方案的几家中产生。”

　　除此之外，根据消息人士称，证监会版本的股权型REITs稍后于央行版本，也将会在年内出现。

　　两方面都要开闸，嗅觉灵敏的市场投融资双方早已厉兵秣马准备好了开闸后的江湖鏖战。仅在2月份，金隅股份打算发行50亿元的信托受益券融资；平安信托推出了准REITs 的稳健系列的地产信托基金；新加坡最大的工业房地产开发商腾飞集团（Ascendas）开始积极筹措REITs以及人民币房地产基金。

　　一时间，市场上到处充斥的热情已经明显迥异于此前“发行商、地产商”的双方动力不足。对此，北大纵横管理咨询公司合伙人、房地产投融资专家张健分析，即使试点推出，也是远水解不了近渴的。但试点的示范作用不可忽视，开发商可以在试点的示范效应以及希望下，结合国情以及国外的先例进行提早布局。

市场时机VS市场监管

　　在业内人士看来，REITs从长久的进展缓慢到最近的突飞猛进，直接原因则是监管层、开发商、券商三方对REITs推出时机的斟酌。

　　“这中间既有客观影响REITs实践的市场时机问题，也有监管部门配合整体调控的宏观考虑。”上海信托公司内部人士表示。

　　此前，建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东在接受本报采访时曾表示“发行机构、房企双方动力不足”造成了2009年REITs难产。

　　发行机构的动力不足，来自于国内出租物业租金水平的普遍偏低。

　　李晓东解释，最近几年，一线城市的物业价格不断上升，而租金水平却在下降。“在这种情况下，租金回报率如果完全按照市场化来操作，REITs很难满足投资人的要求。”事实如李晓东所言，在各家提供的REITs方案中，无论是“央行版本”，还是“证监会版本”，回报率也多低于市场预期。

　　回报率吸引力不够，成为了REITs在发行机构眼中的硬伤。而为了弥补这种硬伤，一个最简单的方法就是压低资产池物业的买入价。

　　“从这一点来说，房地产处于低谷或盘整期时，是REITs推行的一个机会。”海通证券人士表示，出于资金短缺与融资急迫，地产商更愿意将商业物业资产整体出售或打折出售。上海信托人士则直言，2008年底，楼市的低谷曾是最好时机。

　　彼时，国务院开展REITs试点方案甫一公布，便遭遇了席卷全球的金融风暴。“出于对金融衍生品的谨慎，监管层不得不停止了相关操作。”上海信托人士进一步表示。而与此同时，监管部门实行的“地产兴市”方针，则使地产商的生存困境发生了彻底反转。

以上摘要自2010年3月9日的中国房地产报