海南现象不具有普遍意义

         本文刊发于《新民周刊》

如同在火焰之上浇了一桶油，受益于1月4号国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的批复，海南房地产市场的表现在2010年春节前异军突起，国家发改委和国家统计局2月中旬发布的数据显示，三亚新房价格涨幅达到31.2%，海口则达到35.1%，无论是需求还是房价涨幅都超越了北京、上海等一线城市。尽管随着货币政策的微调，针对房地产市场的调节措施的出台，海南乃至全国的房地产市场都出现了降温，但仍旧值得我们对此进行反思。

海南房地产市场的突然发飚，其内在原因并非偶然。在私人消费部门和外贸部门都没有太多出彩之处的现实之下，去年以来的信贷井喷与货币宽松的后遗症，正是这一轮资产泡沫形成的根源。从2009年9.59万亿的天量信贷，直至2010年1月仍然高达1.39万亿人民币的新增贷款，以及1月大幅增加的39%狭义货币（M1）供应量，事实上已经造成了过多的流动性与未来的通胀的预期。国家发改委数据显示，1月份全国70个大中城市房屋销售价格连续第八个月同比上涨9.5%，涨幅高于去年12月份的7.8%；同时环比上涨1.3%，涨幅略低于12月的1.5%。而更广泛的表现价格的CPI指数也同比上涨了1.5%。

如果说2009年中国房地产市场的亮点，除了房屋销售价格的快速上升以外，无疑就是地王现象了。房地产企业在信贷宽松与低利率环境之下，不差钱而且资金成本较低，尽可能储备增值明显的土地资产，合乎商人逻辑。因此直接导致的结果就是土地市场价格的上涨，据渣打银行数据显示，去年中国土地均价上涨了106%。其中上海上涨逾200%，广州上涨近400%，温州上涨876%。

在最近的管理层针对房地产市场推出一系列组合拳之前，海南的房地产市场在短期内就达到近乎疯狂的状况，实是拜去年以来的流动性泛滥与投机所赐。但是，尽管不可否认全国很多城市都存在着泡沫，但海南这个快速膨胀的泡沫却与其他地方有着不同之处，也因此，海南现象并不具备普遍意义。

中国房地产市场已经经历了十年黄金期，从经济周期论而言，即使出现或大或小的调整，都属于正常的范畴。然而，对于很多望房兴叹的买房人来说，出现大幅度调整在近一到两年将不会是大概率事件。其中原因无非有两点，其一，中国尚处于城镇化进程的中段，这个是目前中国与成熟房地产市场的表现有着不同的根本原因，也正因此，租金售价经常难以符合国际惯例，在成熟市场，需求往往不可能达到国内的旺盛程度。其二，尽管中国已经取代德国成为了第一大出口经济体，但是若从结构上分析，中国仍然较大程度的依赖较低的劳动力价格与资源消耗，随着人口红利的慢慢消失，以及经济危机之后世界各国重商主义的抬头，产业结构升级就显得既是需要的更是必要的。关键在于，结构的升级并不是短时内可以实现的。在此背景之下，房地产对于国民经济的支柱作用仍然将维持一段时日。而同时，随着资源配置的不尽合理，众多以第三产业为主的一线城市和以第二产业为主的二线城市，成为了新移民的选择，也在一定程度上充实了需求。

综观海南省，作为一个传统的旅游胜地，其核心的区域诉求与之前国务院的定位基本吻合，旅游产业无疑是海南的经济支柱。作为与夏威夷等其他海滨旅游胜地类似的海南，其自身的人口并不众多，据官方数据，2008年年末全省常住人口为854.18万人，可见来自当地的刚性需求并不可观。由此可以基本判断海南房地产市场必然是以投资需求占主导，而随着国际旅游岛的规划建设，有望成为中国相对富裕阶层选择的投资区域。但也正因此，具有相当弹性的投资需求，需要相应的经济大背景作为支撑。正如前段时间迪拜现象一般，在经济基本面发生变化之时，投资需求将变得非常靠不住。

对于海南的管理层而言，如何经营好国际旅游岛这个概念，获得良好的经营收益，似乎要比单纯依赖卖地来得更靠谱。过多的投资客入市投机，扭曲市场机制，对于旅游岛建设与当地旅游发展有害无益，此次春节天价房遇冷已经说明了这点。