二会前重温一个重要文件发表十二年

首先证明，我个人没有阅读多年前文件的习惯爱好，但我这几天在为房地产企业做培训,提及国务院1998年颁布的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，已过近12年了，再仔细读后，感触很深。

正如我常提及房地产业对中国内地来说是一个新兴的行业，它在最近10多年的发展中，对国家经济发展和人民生活改善起到了非常重大的贡献，有目共睹。但同时暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。这些问题包括房产价格上下波动太大、银行的贷款风险、目前一些地方房价是否太高、一般百姓的买房承受力、供应和需求的矛盾、房地产投资产品单一和行业操作的某些不规范等，事实上房地产市场的这些问题会影响我国国民经济健康和可持续发展。 其中第三部分（三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系）估计也会成为本次二会房产方面的热点问题之一。

原文如下：

国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知【颁布单位】 国务院

　　【颁布日期】 19980703

　　【实施日期】 19980703

　　【章名】 通知

各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

为贯彻党的十五大精神，进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设，现就有关问题通知如下：

      一、指导思想、目标和基本原则

     （一）深化城镇住房制度改革的指导思想是：稳步推进住房商品化、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。

     （二）深化城镇住房制度改革的目标是：停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场。

     （三）深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持“新房新制度、老房老办法”，平稳过渡，综合配套。

     二、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化

     （四）1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际确定。停止住房实物分配后，新建经济适用住房原则上只售不租。职工购房资金来源主要有：职工工资，住房公积金，个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。

     （五）全面推行和不断完善住房公积金制度。到1999年底，职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的地区可适当提高。要建立健全职工俱住房公积金帐户，进一步提高住房公积金的归集率，继续按照“房委会决策，中心运作，银行专户，财政监督”的原则，加强住房公积金管理工作。

     （六）停止住房实物后，房价收入比（即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比）的4倍以上，且财政、单位原有住房建设资金可转化为住房补贴的地区，可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工衽住房补贴。住房补贴的具体办法，由市（县）人民政府根据本地实际情况制订，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

      三、建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系

     （七）对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。住房供应政策具体办法，由市（县）人民政府制定。

     （八）调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。其中经济适用住房的成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程同、住宅小区基础设施建设费（含小区非工农业性配套公建费）、管理费、贷款利息和税金等7项因素，利润控制在3％以下。要采取有效措施，取消各种不合理收费，特别是降低征地和拆迁补偿费，切实降低经济适用住房建设成本，使经济适用住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房。

     （九）廉租住房可以从腾退的旧公有住房中调剂解决，也可以由政府和单位出资兴建。廉租住房的租金实行政府定价。具体标准由市（县）人民政府制定。

     （十）购买经济适用住房和承租廉租住房实行申请、审批制度。具体办法由市（县）人民政府制定。

      四、继续推进现有公有住房改革，培育和规范住房交易市场

     （十一）按照《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号，以下简称《决定》规定），继续推进租金改革。租金改革要考虑职工的承受能力，与提高职工工资相结合。租金提高后，对家庭确有困难的离退休职工、民政部门确定的社会救济对象和非在职的优抚对象等，各地可根据实际情况制定减、免政策。

     （十二）按照《决定》规定，进一步搞好现有公有住房出售工作，规范出售价格。从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用住房房价相衔接。要保留足够的公有住房供最低收入家庭廉价租赁。校园内不能分割及封闭管理的住房不能出售，老师公寓等周围用房不许出售。具体办法按教育部、建设部有关规定执行。

    （十三）要在对城镇职工家庭住房状况进行认真普查，清查和纠正住房制度改革过程中的违纪违规行为，建立个人住房档案，制定办法，先行试点的基础上，并经省、自治区、直辖市人民政府批准，稳步开放已购公有住房和经济适用住房的交易市场。已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度，具体办法由建设部会同有关部门制定。

      五、采取扶持政策，加快经济适用住房建设

     （十四）经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。

     （十五）各地可以从本地实际出发，制定对经济适用住房建设的扶持政策。要控制经济适用住房设计和建设标准。

国务院(98)23号文