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2010年上海房价为什么难以大跌
2010-03-02 17:02:092010年上海房价为什么难以大跌
影响房价走势的因素很多,综合而言,经过2009年大幅上涨,作为具有风向标意义的上海房价, 2010年铁定难以重演去的盛况。但是否真如部分人认为的那样会有大幅下跌呢。笔者更想全面而理性的进行分析。
从影响房价的因素来看,确实多属利空。最关键是政策紧缩。自去年12月开始,政策明显转向。12月9日,国务院常务会议决定停止二手转让的营业税优惠,但其它优惠政策继续执行;12月14日“国四条”出笼,罕见的提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,其后还有五部委联合出台规范土地出让金管理的文件,今年1月又出台重在抑制投资投机性购房的“国十一条”。上海亦出台了相关细化措施。1月下旬,在参加上海市十三届人大三次会议时,上海市委书记俞正声明确表示:去年地价房价高涨包含了泡沫,应该切实警惕和遏制。
另外,从资金面分析,2010年货币政策必然会慢慢转向适度紧缩。实际上2009年下半年,央行就开始公开市场操作,有意回收流动性,但动作并不大。2010年1月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是2008年6月以来,19个月中首次上调,是信贷收紧的重要标志,同时也标志着货币政策正式出现拐点。从2月25日再次上调存款准备金率,看来今年可能还会几次提高存款准备金率,加息亦成必然之举。由于房地产业受货币政策影响很大,随着信贷的紧缩,楼市必然受到负面影响。
因此,2010年全国和上海楼市都将出现一定程度的向下调整。尤其政策重点抑制的“部分房价过快上涨的城市”,上海自然在列。2010年上海商品住宅(剔除配套商品房和经济适用房)成交量将会显著萎缩,下调幅度为三成左右。1和2月份,上海一手和二手房成交量皆出现大幅下滑,当然这也跟传统淡季有关,但还是反映出市场已开始调整。
随着成交量的下滑,预期房价也会也现盘整和下跌。但另一方面,上海房价很难大跌,甚至调整幅度不会超过2008年下半年。除了宏观经济面比较乐观外,主要是新建商品住宅供应依然偏紧。2005年前、2005-2006年、2006年后,三个不同时间段,上海每年的商品住宅市场供应规模分别为2000万平方米、1500万平方米、1300万平方米,供应水平的梯级下降最主要的原因正在于2004年以来土地紧缩的政策方向。六年来,上海商品住宅(包括含住宅属性的商住综合用地)建设用地(按可建建筑面积计算)总计成交3300万平方米左右,而2005年以来商品住宅销售量接近8000万平方米,此中将近4700万平方米的供应缺口全部由土地存量填补缺口。
另外,从当前商品住宅的建设规模看亦比较紧张。根据上海统计局的数据,2009年全市商品住宅(包括配套房和经济适用房)施工面积6550.73万平方米,下降4.7%。商品住宅(包括配套房和经济适用房)新开工面积1721.02万平方米,下降2.3%。这就注定2010年上海纯市场化的商品住宅供应规模依然偏小,预计维持2008年以来每年1300万平米的水平。
另外,由于急剧强化保障性住宅建设,2010年上海新增居住用地都用于建保障性住宅了,将新开工经济适用房约400万平米,配套商品房约800万平米,纯商品住宅只有800万平米左右。除非能通过打击囤地,逼出更多的存量住宅用地,否则2010年商品住宅市场很难实现供大于求。这将制约房价下跌的空间。
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