杨红旭：不必夸大中国的房地产泡沫

专职做房地产研究工作，决定了我对于楼市分析和研究，必须采取理性的态度。虽然中国楼市还很不成熟，频频偏离理性轨道的突冷突热，从而造成用理性分析法时有判断失误，但并不能因此放弃理性的态度。针对2009年楼市的过度火爆，从去年二季度开始，我曾一再质疑其合理性，可房价总不由人的意志为转移的从去年3月一直涨到现在（70个城市房价指数环比）。

现在又走向了另一端。在宏观调控之下，楼市出现降温态势，于房价大跌论又成为一个响亮的声音。对此，我同样不认同，2010年中国房价调整是必须的，但却非大跌。谁都知道，从投资心理上分析，观点贩卖者夸大市场风险，更容易吸引公众眼球，一些人每每以此为乐，甚至为营生（眼球经济派生出的利益）。

这种现象不仅国内存在，国外某些人也动辄断言国内房价泡沫很大，必然会大跌，甚至崩盘。去年国际上对中国经济回暖一片叫好，近段时间包括索罗斯在内著名老外却转而唱空中国经济，包括通胀及资产泡沫。这其中还是别有心的。

下面附录一篇国外专栏作者写的一篇关于中国楼市的文章。不妨先看下：

中国房地产市场泡沫

呈贡的大部分房子或许还空着，但已经开始吸引房地产投机商的注意。

在当地为数众多的房地产中介机构之一，辛先生正关注着新房。他来自于东部沿海城市温州——在中国，温州成了自由资本主义的代名词——已经在一处名为惠兰园的楼盘拥有8套公寓，但还想多买几套。理论上，惠兰园是专门留给迁至呈贡的公务员居住的。“我认为，现在趁呈贡房价还没开始飙升之前投资是个好主意，”辛先生表示。

如果说金融危机给出了什么重大教训，那就是：货币当局应设法预见到资产价格泡沫，尤其房地产领域。鉴于目前有明显的迹象显示，中国的房地产市场正逐渐接近泡沫水平，中国已成为上述理论的一个范例。

标志之一是人们大量囤积空房，希望房价能上涨，但还有其它一些迹象。英国渣打银行(Standard Chartered)表示，去年中国土地均价上涨了106%。其中上海上涨逾200%，广州上涨近400%，温州上涨876%。渣打经济学家王志浩(Stephen Green)表示：“我们认为，目前许多城市都存在泡沫，特别是大城市。”

地价和房价对于中国经济未来的前景至关重要。这不仅是因为房地产投资是国内生产总值(GDP)增长的一个重要驱动因素，还因为卖地是地方政府收入的一大重要来源，也为中国很大一部分基础设施建设投资提供了财政支持。因此，尽管中国有关部门不能听任市场出现过多泡沫，但他们同样承担不起房价暴跌的后果——这也可能给经济造成大量的附带损害。

因此，北京方面正小心尝试为市场降温。中国对金融体系的严格管控，使得中国政府比其它国家监管部门拥有更多的武器。中国相关部门目前规定，二套房首付比例不得低于40%，而“捂地”的开发商将面临更严厉的惩罚。当局私下里要求银行缩减对某些开发商的放贷规模。

一些地方的市场仍呈现出一片繁盛景象。在中国南部的海南岛，房价在年初几周的房地产热潮中上涨了18%，一些楼盘甚至上涨50%以上。但也有报告显示，上月，中国一些最大城市的房屋交易量有所下降，这或许预示着市场会变得更加规范。中国政府当然希望如此。

这篇的文章的分析，总体上还算理性，但引用的数据比较夸张，比如“去年中国土地均价上涨了106%。其中上海上涨逾200%，广州上涨近400%，温州上涨876%。”部分地块的出让价格溢价率较高，比如上海去年少数地块确实超200%，并不能代表全国、全市的地价水平都有这么大的涨幅。今年上海的外滩总价新地王和163地块单价新地五，溢价率皆没超过20%。

至于“辛先生正关注着新房。已经在一处名为惠兰园的楼盘拥有8套公寓，但还想多买几套。”在全国去年8亿多平米的新建商品住宅销售规模中，辛先生这种已有8套房还想购房的，比重估计不足万分之一。拿这种特殊案例来推出普遍规律，实在是有点离谱。