用科学方法揭穿房价的真面目？

统计局刚公布的70大中城市的房价2009年涨了1.5%，在无奈之余，我希望统计局年年这样出让人目瞪口呆的数据,这样非官方的数据权威地位很快能确立!而我们也有更多话题讲并有可能成为权威分析人士；所以我建议为了增加就业人数和拉动GDP,统计局数据就是要乱编。

以下言归正传：

为什么几年来许多人房价涨跌意见不同？，甚至于怀疑统计局和房地产交易中心数据，一个很大的问题是我国各地和单位对房产的“平均价格”没有统一的计算标准；许多居民将它作为参考,有些人对其不屑一顾,部分专业人士提出质疑或迷惑不解.

我个人认为要尽快统一并明确和详细地告知大家，不然大家不在一个平台上讲，容易出现不必要的争议和错误地对现状和未来的把握。不但可能误导普通老百姓，而且可能误导政府决策！

事实上,有关房产的平均价格测算,几十年来,国际上有一套较科学的测算方法.下面短文摘自我2005年上海财经大学出版社出版的<中国房地产投资策略分析>一书.

房产的“平均价格”在国外许多发达国家是指买出住房的中档房价格, 分析研究和计算住房价格变化一般引用中档房平均价格, 虽然计算方法还是比较复杂， 但简单说既在这一地区去掉一些最高价住宅和最低价住宅, 然后从大量中间价的住宅中算出中等价格。比如, 以美国或澳大利亚的花园别墅为例，某一地区, 有60套住宅, 其中5套是200万一套, 5套是20万一套, 其余的平均价格50万一套, 那这一地区的中等房价应是50万一套, 而不是简单加全平均价60万, 既(5*200 + 5*20 + 50*50) / 60 = 60万. 如果使用60万一套作为这一地区的平均价格是不全面的, 比“中档房平均价格”高出20%，实际有时有误导作用。

虽然说我国和国外的一些情况不一样, 我们不是按套来计算, 但如果我们使用这一基本方法来计算平均房价, 相信此中等房价更能反映一个城市或地区的平均房价。所以有人说在我国平均价格就是中档房的价格, 严格地说法不准确，平均价可能接近中等价格可能, 但不可能是中等价格。然后，每月，每季，每年按原来的房产做新的评估，得出房价的升幅或跌幅，这样更科学地测算房价的涨跌，如果每次都按照出售新房来计算，由于每个楼盘不可以绝对用来比较，这样误差可能很大。

总结一下：房产平均价格和涨跌幅应该而且可以用更科学的方法来做，这样对各方面都有好处。