高房价都是哪些泡泡

高房价都是哪些泡泡 

上层政府不断地对下层政府开动税收抽水机，导致下层政府逐级财政收入困难，但下层政府另辟奇路，以土地来打破上层对资源的垄断，而且无论是贷款买房还是贷款造房，都可以利用金融杠杆，再加上中国人自主住房需求的渴望十分强烈，于是，中国的房价就开始了轮番上涨。

一个房子建造后除了维护外，基本上是不增添成本的，也不增加新的创造性的新价值。因为房屋的流动性差，流动性差最本质的含义是如果再兑现会有很多的成本支出。从二手房交易来看，房价上涨的因素其实含着很大的税收成本。

(假象中的楼市泡沫)

假设最普通的一套90平方米的的房子，要出让，税费支出大约如下：比如100万买进的房子，不满五年卖出去，现价是200万。因为各地数据不一样，但是大致是这样一种情况： 1000000x5.55%+1000000x20%+200000x1.5%+80+90x2.5x2+2000000x0.05%+25+80+5=55500+200000+30000+80+500+1000+25+80+5=28万元，占100万的比重约是28%。依次分别是营业税、个税、契税、等等。如果去掉这些税收，则房价只能是172万。（不同的地方可以选择，这里我们选择一般情况的）如果再卖一次增值100万，大约也是这个比重的税（因为总价变高了，一些税会更高），实际房价是300万，但这里面的税在56万以上。三次转让实际房价在400万，则110万以上，也就是说，如果转让了三次，那么，400万的房子需要缴纳的税收是85万左右，但去掉税收则是315万。非普通的住宅100万的差价则缴税费的比重在37%左右，如果卖了3次，总价在400万，则要缴纳的税费至少在120万左右，400万减去税收大约在280万。这里还没算如果是贷款买房的利息以及其它的费用支出，如果那也算进去的话，比例会更高。

在现实中，很多房子已经流转了十多次，这里面产生的税费会更高。除了满五年外免交营业税外，很多税都是重复缴纳的。

而且，营业税显然在二手房交易中不满五年都要交营业税，税率还很高，这也是重复缴税，在新房其实已经的在开发领域缴纳过，一次又一次的加税实在是重复N次。

因为这些东西都是很难扯清楚，根据一份权威报告来说，新房中除土地成本支出外，目前我国房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%，占总支出的19.06%，占总销售收入的14.21%。将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中，那么政府的收入份额就要超过40%。

如果土地出让金在新房销售的25%，则政府至少在100万的新房销售中拿走65万。也就是说，我们买到的三手房子实际上房价基本上含的都是各色税费了。第三个接手的人的400万一套房子，至少被额外拿走了140多万。

如果说房价有泡沫，我们完全可以看出很多是税费的泡沫，虽然在需求旺盛的背景下，我们不能称之为泡沫，但如果是从成本这个角度来看，政府拿走的最后那个接盘的人的税收竟能高达35%，新房能够达到65%，这岂能不是一种泡沫吗？

或许有人会质疑，既然政府拿走了平均的40%，那么，为何还会有那么多的开发商要建房和炒房呢？这其中的秘诀是两个：一个是自有资金20%，撬动了100%的资金。如果去掉各种成本获得了利润是10万，那么，对于自有资金20万来说，就是净赚了50%的利润，因为大家总是拿投资成本与利润相比，而不是与总价相比的。如果赚了5万，则是25%，如果赚了1万则是5%的利润；另外，土地价格上涨使得开发商越早拿地成本越低，而后囤地来赚取一定的差价。投资客只关注自己投资了100万，赚了70多万的差价，根本不会追究其中的成本。但无论什么成本，都是要最后一个接盘者买单的。

房地产调控从一开始以来就是为了调控土地，但这若要从源头来看，是因为地方税收被上面抽取，1994年后的税制改革几乎让下层政府财源断尽，特别是基层政府负债累累。2000年以后，土地不断升值和价值被发现，地方寻找到一个突破口来突破央府对资源的垄断，因为他们发现，土地可以用来套取银行贷款，拥有了土地的配置权，就相当于间接的获得了银行的配置权。这其实就是2009年年底以来房地产调控的本源。地方政府利用土地争夺金融配置权力的冲动，几乎又一次酿成了中央与地方的剧烈冲突。因此，在这种背景下，中央加紧了对土地的管制。如果中央调控若想达成良好的效果，就必须要给地方政府一定财源，否者，调控沦为空调是在所难免的，只用行政命令压制是难以持久的，也是有害的。

买房实际上就是为了买自由。如果没有房子，自由就被极大的限制。中国人从房改以来，最渴望的资产就是房子。因为在中国，自由是最可爱的权利，自由地私生活是人生幸福的基础保障，虽然中国的房子不能像英国那样：风可进雨可进，就是英王不能进。因此，我们就看到现在的怪状，嫁人几乎约等于嫁房，这对主流观念冲击很大，因此，楼市出现多次诡异云团，就不难理解了。