房源紧缺是推高房价的“元凶”

房源紧缺是推高房价的“元凶”

在中国房地产纪年史上，2009年可谓最为狂热的一年。全国新建商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%，全面超过2007年7.7亿平方米的历史高点，再创历史新高。与此同时，很多城市的房价大幅上涨，均价超过50%的城市绝非个别。引起房价上涨的原因有很多，我们认为供不应求是最直接、最关键的因素。为了说明这一问题，摘出我们所做的研究报告中的一段，与大家分享和交流。

2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%，竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%，新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；完成土地开发面积23006万平方米，同比下降19.9%，开发建设增速明显低于商品房销售增速，出现较为明显的供不应求，部分大城市比较严重。

首先，看新开工情况。2009年，我国年初累计商品房新开工面积同比增长逐步回升，1-12月同比增长12.5%。反映出开发商对后市预期由年初的悲观逐步转向谨慎乐观，2008年延期的项目加速开工，另外部分2009年新购置的土地，也开始陆续开工。

图 13  2008年以来全国年初累计商品房新开工面积同比增长走势

数据来源：国家统计局网站

从总量看，除2008年外，近年来我国商品房新开工面积均保持较快发展，增速基本保持在10%-20%之间，有逐步下降的趋势。对比新开面积与销售面积可以发现，1997年以来历年的新开工面积都大于销售面积，说明部分项目施工进度缓慢，存在停工现象。另外部分房源没有实现销售，开发企业或者持有，或者捂盘不售。

图 14  1997年以来全国商品房新开工面积、销售面积对比走势（万平方米）

数据来源：国家统计局网站

其次，看房屋竣工情况。2009年我国商品房竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%。与9.37亿平方米的商品房销售面积相比，存在明显的供不应求。其情形与楼市火爆的2007年较为相似。自2005年我国商品房销售面积超过竣工面积后，近年这种趋势越发的明显，不利于抑制房价。

图 15  1997年以来全国商品房竣工面积、销售面积对比走势（万平方米）

数据来源：国家统计局网

从房屋建设速度来看，2009年房地产开发企业房屋建筑面积竣工率为22.0%，与2008年基本持平，处于历史较低水平，不利于形成楼市供应。2000年开始，我国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率基本上呈下降趋势，由38.1%降至去年的22.0%，下降16.1个百分点。说明项目开发周期拉长，这其中因素较多，其中之一是由于房价涨速较快，部分开发商有意放慢施工进度，以获得更高利润率。2008年之所以成为历史最低，主要与市场低迷，部分企业对市场预期悲观而有所停工。

图 16  1997年以来全国房地产开发企业房屋建筑面积竣工率走势

数据来源：国家统计局网站、上海易居房地产研究院