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抑制高地价高房价的11条建议
2010-02-10 13:35:19抑制高地价高房价的11条建议
2009年12月,“国四条”出台后,各地房管部门忙着制订地方细则,尤其是文件中明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,让高房价城市感到明显压力。上海市政府官员亦明确表态要采取果断措施,抑制房地价和高房价,相关部门为此向智囊机构问计,受上海市房管局委托,上海易居房地产研究院也提了一些建议,下面是当时我简要的提出的十一条政策建议。拿出来与业界朋友沟通和商榷。
一、 土地环节:
(一)加大打击囤地的力度:借鉴国土部做法,选择一批由于开发商原因且闲置时间过长、企业态度顽固的项目,公开挂牌督办,利用舆论压力督促开发商尽快开工。
(二)调整居住用地出让方式:当前,中环以内楼盘多数已成为高端,所以该区域居住用地出让依然采用“价高者得之”的原则。而对于中环以外的居住用地,建议多数采用“综合评标法”,以抑制部分激进房企过高价格拿地。
(三)增加优质地块的供应力度:支持在市区拥有闲置用地企事业单位,以转让、合作开发等各种形式盘活土地,满足他们的利益需求。
(四)限制股权交易方式炒地皮:《城市房地产管理法》禁止尚未动工的土地使用权转让,但现实中很多土地通过项目公司股权交易的形式被转让,从而达到炒地皮的目的,而且还可以逃税。应该限制这种行为,由于法律漏洞,暂时难以禁止,但可以提高交易门槛。
二、 税收环节:
(五)严征土地增值税。土地增值税由地税局主导,可严格按国家税法,采用四级累进制向开发商和二手房卖方征税(区别对待普通住房、非普通住房)。
(六)加快推进物业税试点。在税费方面,区别对待不同档次、不同套型的住宅,以及不同持有套数。
(七)取消转让住房个调税优惠。去年上海“14条中”规定:个人转让自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,个人不负担个人所得税。这条容易被外地投资者钻空,建议终止。
三、 信贷环节:
(八)严格执行“二套房贷政策”。不属于改善需求的二套,首付至少四成,三套至五成,依次提高;不属于改善需求二套及以上房贷,利率严格按1.1倍执行; 按家庭而非个人确定套数。
四、 市场环节:
(九)严格执行“171号文”,限制境外投资投机性购房需求。
(十)禁止外省人士在沪拥有三套(包括三套)以上商品住宅。
(十一)调整普通商品住宅标准,将现行140平米的单套面积标准下调至
120平米,将现行的总价标准重新调回到单价标准。同时,严格二手房交易前的评估标准,禁止交易双方做低价格的“阴阳合同”行为。
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