解析黄浦区163地块2010年单价地王

此次黄浦区163街坊地块竞标共有五家企业参加，其中新黄埔出资和上海新世界为联合投标，投标金额为30亿人民币；信拓有限公司和华人置业集团味第二家投标人，也是联合竞标，竞标金额为28亿人民币；第三位陆裕投资有限公司（九龙仓子公司）为独立竞标，投标金额30亿。

此次黄浦区163街坊地块起拍价格为28亿人民币，不过，现场竞价起始价为30亿。出让面积为13709.3平方米；核定容积率4.8，故折合规划建筑面积为地上建筑面积不超过65805平方米，地下建筑面积约为4万平方米。

截止下午5点钟，上海勾地第二单结果出炉，新黄浦新世界联合体34.1亿鲸吞黄浦163地块，溢价21.8%。楼板价达51820元，比07年出让的楼板价低15109.9元，再次加冕2010年单价地王。

黄浦区163地块与“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）如出一辙，溢价不高原因分析。

今天拍的黄浦区163地块与“外滩国际金融服务中心”（8-1地块）地块几乎是如出一辙。尽管这两个地块都位于市中心CBD核心地带，但是溢价不高，没有超过25%，相比“国十一条”出台前土地拍卖溢价300-400%的局面有大幅度的缓和。究其原因，笔者认为有四方面：

第一、黄浦区163街坊地块在开工时间（项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间）、绿化要求、招商能力、运作能力等方面对竞标的开发商提出严格的要求，这也给竞标开发商在运作能力上提出了很大的考验，考虑到项目的投资风险和投资回报率，开发商也会比较谨慎。

第二，我们不能否认楼市调控出台的土地首付50%等政策对于开发商拿地起到降温的作用。

第三、黄浦区163地块是商业地块，当下商住倒挂，商业地产复苏还需要漫长的过程，因此，此次黄浦区163地块拍卖相比上次拍卖的大的经济背景不同，因此溢价率不是很高。

第四、单价地王是由于其地段的核心位置决定的，而非由于竞拍激烈而导致的单价地王，楼板价达51820元，比07年出让的楼板价低15109.9元，从这点上来看，楼市宏观调控的背景下，土地市场有所降温。

34亿1千万新黄浦拿得该地块，新黄浦志在必得

众多业内人士在竞拍前已经猜想，黄浦对于黄浦区163地块是志在必得：

第一，黄浦区163地块是自家门口的地块，新黄浦岂能让外人抢夺自己的地盘；

第二，业内人士认为，新黄浦系国有企业背景，在该项目的招商资源和平台打造等运作上能够胜民营企业一筹。

第三、由于新世界集团加盟运作黄浦区163地块，在招商等资源上新黄浦可以和新世界集团共享资源、经验，新黄浦可谓是底气十足。

开发商“小题大做”，底价28亿黄浦区163地块联合竞标

此前，由于土地总价过高，土地市场多次出现联合体竞标的场景。如广州亚运项目255亿由富力联合体拍的，外滩国际金融中心92.2亿的总价由证大集团（事实上也有复地集团的背后支持）竞出上海新地王。

而在此次竞标中，预估价格仅仅28亿的黄浦区163街坊地块也值得开发商联合竞标，未免有点“小题大做”。在这方面这一定程度上说明，相比“国十一条”前开发商几十亿拿地的豪举是一去不返，开发商拿地越来越谨慎。

此外，黄浦区163街坊地块在开工时间（项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间）、绿化要求、招商能力、运作能力等方面对竞标的开发商提出严格的要求，这也给竞标开发商在运作能力上提出了很大的考验，考虑到项目的投资风险和投资回报率，开发商也会比较谨慎。

同时，我们不能否认楼市调控出台的土地首付50%等政策对于开发商拿地起到降温的作用。

下属公司陆裕投资参与竞拍，九龙仓明显是“耍花招”。

2月3日，南京市国土资源局公告宣布，将2007年招商地产（000024.SZ）与香港九龙仓（00004.HK）竞得的一幅地王收回，彼时出让总价高达24.1亿元。招商地产（000024.SZ）与香港九龙仓（00004.HK）也因两年多未动而没收2.45亿港元保证金。

根据此次黄浦区163地块拍卖规定，对已取得过国有建设用地使用权的投标人，若未按合同约定交付土地价款、未按合同约定开工建设和竣工，且没有按相关处置意见进行整改的，不得参加本次招标活动。

九龙仓痛失南京地王被政府没收2.45亿港元保证金后，用其下属的公司陆裕投资有限公司参与竞拍，明显是耍花招。

另外，在对外宣传主体竞标单位上，黄浦区163地块是陆裕投资有限公司在参与竞拍，而非九龙仓在竞拍也给好多人以误解。现场主持人宣布陆裕投资有限公司为九龙仓子公司，如果拿地，九龙仓应全权负责，这明显也是对九龙仓“耍花招”的揭底。

此外，至于为何九龙仓还能够参与黄浦区163地块拍卖，业内人士都觉得迷惑，目前还没有合理的解释。