租房者的特点及租房好处和缺点

现在，全国流动人口大约有一亿两千万人，其中北京有290万长住的外来人口，上海外来流动人口约387万，广州流动人口已突破500万人，这其中近一半的人都要租房住, 所以中国最大的房产租赁市场是在北京、上海、广州等大城市。

   我国目前的自有住房率在88%，城市居民80％左右有自有住房，以在中国商品房市场发展较快的上海和北京为例，自有住房率达到75%和70%不是一说到解决住房就是要买属于自己的房子，租房也是一条合适但往往被许多人排斥的解决途径。

   私人租房市场主要有两种服务功能：一种是短期住房功能（最大程度的扩大使用期的灵活性，简化进住与搬出的难度）；另一种是中长期房产的功能。虽然国内还没有深入研究，但这两种功能都经过了国外专家的证实, 值得注意的是第二种租房形式很可能会加剧一些不利因素的恶化，比如使用期没有保障，住房成本极其昂贵，住房自由使用权的缺乏。在我国目前第一种租房形式占多数，但随着房价上升，第二中形式可能租房者可能会增加。

根据我近几年来的跟踪和研究分析，发现租房者以下一些特征：

1．租客主要是那些中低层收入的家庭

2．工作时间不长的一部分青年白领

3．一部分中高收入者，公司搬迁或工作更换，短暂需求

4．租客中，一部分是失业人员。

5．租客中，很大比例的是单身或单亲家庭，这种趋势可能还会继续发展。

6．租客一般都要比以其它方式居住的人来得年轻，大部分在39岁以下。

7．高等院校在校和刚毕业的学生

以下谈一下租房的好处和缺点

租房的好处

1.       租客可以根据自己的收入变化住房

2.       租客可以根据自己的工作地点变化住房

3.       租客可以根据自己的偏爱租房，租房可以永远选新的房来租。

4.       对工作时间不长者或新移民，在买房前有一个适应的过程

5.       在房租较低的时间段里，可以使自己的资金在其他方向有较高的回报

租房也同时有一些缺点

1.       定期的资金支出

2.       屋主可能会将房产出售，这样租客可能会经常搬家

3.       无不动产则将影响银行对个人的贷款信用度

4.       随着年龄增长, 会缺乏安全感

5.       时常房产和家用电器等得不到快速维修的烦恼

再以上海为例,目前已形成了较为稳定的租房需求队伍。近几年来上海住宅租赁市场上，最受欢迎的是一居室、小两房单元，每月租金在3000元以内，这部分需求占据了总量的近2/3，其中尤以每月租金1500元以内的一居室房源最受欢迎，这部分需求主要来自外地来沪打工、动拆迁、低收入人群和部分大学生，比如在外地来沪租房的人群当中，大都属于体力劳动性质和个体经营性质，没有固定和稳定的收入，因而在租房消费中具有两个显著的特点：一是对住房的条件要求不高；二是要求低租金住房。

事实上，私人租房需求可能是人口因素影响的结果。例如，家庭组合类型，所处年龄和收入化分，经济变化因素。（即，利息率的高低，失业率以及租房与支付押金收入之间的比例），社会经济因素（不断变化的生活方式和生活观）以及政府政策（如是否给一部分租客提供住房补贴形式的帮助）。

当然目前我国住房租赁市场还存在一些问题，包括住房租赁市场绝大部分是满足外来流动人员的居住需要，一般市民解决居住问题仍基本选择购房，这固然有传统买房观念的影响，大多中国人认为，拥有自有住房是家庭安定、富有和事业有成的标志，为拥有住房奋斗终身甚至花去一生积蓄也值得，正是在这种文化观念的影响下，不少中低收入家庭深感巨大的购房压力，但同样重要的是对房产租赁缺乏相应的政策引导和支持。

总的来说, 租房更适合于一部分人, 他们的工作收入较低和不稳定, 但同时也有一部分相对高收入人不想有还款压力或工作流动性很强, 当然还有一部分人买了房用来出租，自己由于工作等原因另外租房，所以租房人会一直存在.

以上内容摘要自我在2008年12月由中国建筑出版社出版的《房地产投资》和2005年5月上海财经大学出版社出版的《中国房地产投资策略分析》专著。

张健 北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。