两会前后：经适房的各路“经济学”

日前，任志强在被媒体问及房价时抱怨，“老说我们不给中低收入家庭盖房子，但中低收入家庭是否买得起房是政府的事，和房地产商没关系。”

而近期据媒体从上海房管部门获悉，截至2009年12月，上海市经济适用住房已开工建设约605万平方米，完成了“2009年在2008年基础上确保总开工量600万平方米”的目标。

然而，到2010年1月18日为止，上海仅仅供应不到千套经适房，却有2586户申购并且进入审核阶段。

其实，这是从开发商、政府和经适房申购者三方面表达了各方对于上海经适房实际工作情况的缩影。在市场各方的博弈中，政府和开发商总能够强势表态，而购房者却只能等待“被经适房”的机会。

早在2009年初房展会时，开发商们都说政府在2009-2010年会推6万套经适房，于是，“开发商说经适房将严重冲击楼市”的言论在房地产市场蔓延。而现在我们已经看到，这种观点经事实检验是不存在的。

话说回来，即使2009-2010年经适房建设了也对商品房价格没有什么影响，理由如下：第一、经适房一定时期内是限制流通的，对当时的楼市也就是商品房市场没有冲击；第二、经适房平抑的是楼市均价，对商品房价格也没有实质影响；第三、经适房和商品房客户群体不一样，经适房客户购买力比较低，商品房客户购买力强很多，经适房群体的购买力很难冲击商品房市场；第四、2009年经适房本来就没有大规模建，只是开工了，也没有大量上市，对商品房也不会有影响；第五、“开发商说经适房将严重冲击楼市”其实是开发商为保全自己的借口而已。

政府当然也不会买开发商不建经适房的账，2009年疯涨的房价已经引起了监管层的高度重视，《上海市经济适用住房管理试行办法》也于2009年6月颁布实施。随后政府还是力挺开发商承建经适房，但开发商也不是吃素的。经适房“上海晶城”的开建，其背后是政府允诺银行放贷100亿给承建方城开集团。其实，这只是经适房建设过程中政府和开发商博弈的一个案例而已。

除政策之外，上海市政府已开始大规模兴建大型居住社区来平抑高房价和民愤。临港新城、嘉定新城、青浦新城、南桥新城等新城及交通基础设施建设也步步推进，政府想法设法把更多的人流转移到房价较低的郊区，以缓解市中心高房价对于市民的压力。

然而在高房价时代下，无论是市中心还是郊区，高房价已成为普通购房者难以承受之重，政府再按照经适房周边高房价地块的商品房给经适房定价，未免让经适房申购者增加了购房成本，造成普通购房者购买力透支的现象。因此，“高房价”导致经适房又成为2010年初上海“两会”的重点。

在两会举行之前，媒体调查显示有36.2%的市民把最关心的问题的票投给了住房。在“两会”上，有人建言“限价房”，也有代表提议公积金支付经适房首付等。一定意义上讲，这次“两会”的召开其实是民意和政府、开发商的进一步博弈。

有关经适房的民意决策上，笔者认为“两会”出台的一些经适房政策将是“国十一条”的具体和深化，一些可执行的细则将会出台，比如：打压开发商“囤地”、“捂盘”和投机需求的具体办法，开发、申购经适房的一些补充政策等。

其实，经适房能够走到如今是政府、开发商、购房者三方长期博弈的结果，政策出台对于经适房的申购者来说是利好，但经适房的政策执行的效果，关键还是看政策的细化程度、政策实际执行力度、政策执行的信息公开度和监督力度如何。在这方面，我们只能期待楼市调控的效果“如政策所言”。期望让每个人可以“安居乐业”，购房者也不再等待“被经适房”的机会。

本文刊载于2010年1月28日《新闻晚报》