房地产的高潮和低潮

这些天发现有好几位朋友身在海南，作为资深房地产从业人员目前逗留海南，投资（或可能投资）的可能大于度假吧！

无可置疑，全国很多地区（和城市）与海南一样，其房地产市场处于高潮期；我想在高潮期分析一下房地产的高潮和低潮应该无害吧！

我这里摘要部分自己在2008年12月由中国建筑工业出版社出版的专著（张健）《房地产投资》中部分相关内容：

虽然我国的改革开放从1978年就开始，但房地产市场起步较晚。以一些大城市（我国是个大国，各地房地产市场发展情况会有不同）为例，即从上世纪80年代末开始启动，经历了92－93年的高峰，和96－98年的低峰，从99年开始又一波上涨一直到2008年初，2008年中普遍出现涨幅趋缓和价跌量缩的情况，2009年初以来又有了较大的上涨；由于受宏观调控的影响，进入2010年1月全国部分城市成交量又有了较大的萎缩。从房地产市场的规律和中国房地产市场近20年来的表现，这也证明了中国的房地产市场也体现了有上升和下降的周期性规律。

既然房地产市场有其周期性，它的发展是那些影响房地产市场的因素与政府其的措施共同作用的结果，所以我们就不能将房地产市场从整个国民经济中分割出来讨论。

房地产、金融和经济是相互关连和作用并有周期性的特点, 如果处理得当, 国家整体经济情况会从中受益。与房地产市场有关的经济主要特点是：经济发展并不是与房地产市场发展完全一致, 而是不断的从增长期到停滞期（有时甚至下降）之间反复摆动并相互关联；这种经济活动的上下波动就称作经济周期。不过，首先，我们有必要仔细观察决定经济周期走势的关键经济因素，这些因素包括利息率、失业率、商业投资水平、个人消费量和政府政策、当前财政状况、我们主要贸易伙伴的经济健康状况、通货膨胀率以及消费者和商业信心, 这些都是影响经济增长水平的关键因素，并且很大方面可以通过国民生产总值的变化得到证实；国内生产总值可以衡量在某一特定时间（通常为一年）的经济活动水平，这些关键的经济指标及其它们各自的影响和这些变因内部都是相互联系。

由国民生产总值反映出经济活动的增长和收缩的经济活动称为是经济周期。其中下降就相当于收缩，上升相当于增长状态。房地产市场也类似于一种周期性的运动。譬如说，在住房的高利息率，实际收入的减少以及高位房价这些主要因素的影响下，房地产市场会呈现下降趋势。1999-2007年极为稳固的经济增长水平而利息率与通货膨胀在低水平，健康的消费与投资情绪推动就业率的提高，也使得家庭收入有了实际增长，刺激人们的买房欲望。换言之，一个国家的房地产市场与它运转周期的健康状况很大程度上是由它的人口与经济状况决定的；不过，有时候这些决定因素会被房地产的供过于求或供不应求的现象掩盖。因此，对房地产投资者来说，了解它们之间的联系是非常重要的。

在典型的经济周期的复苏期内，宽松的货币政策（不断降低的利息率）以及财政政策的延伸（即通过增加政策花费，扩大财政赤子）一般都会提高消费者和企业的信心，从而扩大商业投资，进而加大消费者的开销。开发与建筑公司以及零售业通常也有先期引导作用，它将直接导致就业机会的增加。1999-2003年, 前所未有的低利息，低通货膨胀率，房地产投资额和在建房产量的增长，这些都是促使中国经济的高速发展的原因之一。现在，读者能认真地关注经济与房地产市场健康状况的影响。任何时刻影响经济活动水平的因素是, 这些都是影响中国经济增长水平的关键因素，并且已通过国民生产总值的变化得到证实。在某一特定时间（通常为一年），国内生产总值可以衡量经济活动水平。

不幸的是，房地产这种循环周期并不是像它呈现出来的那么容易或准确的。对高潮期起促进作用的因素在有时侯并不怎么明显或清楚；在下降期与停滞期也是同样的情形。就是说，上升和高潮期与下降和停滞期之间的差异并不总是如前文介绍的那样清楚明显。BIS Shrapnel 在其房地产市场循环周期对投资者的影响的研究中指出：冒险性投资活动是极为不稳定的。它必须有投资资金的流入社会才会促使投资达到高潮。这种高潮期中活动越高，就产使得住房出现供过于求的现象，因此在撤出资金的时候就不可避免的引起下降趋势。高峰期起伏的越厉害随之产生的下降幅度也就越多，而随后的高潮越能达到的程度也就越高。

张健：北大纵横管理咨询集团合伙人，资深房地产投融资和战略专家，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家，多所著名大学MBA和房地产总裁班客座教授。毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，20多年从业经验。为许多著名房地产企业和高校提供咨询、培训和授课，著有《房地产投资》和《房地产融资》等六部房地产专著。