新政“有保有控”考验政策公信力

房地产市场为什么总是一个“多事之秋”？刚刚出了一个基本上是“重申”、“解释”、“再次强调”、“声明”之类的“国十一条”，市场便开始笼罩一种诡谧的气氛，并充斥一片有点另类的“调控”之声，这种声音有意对“新政”添枝加叶，借题发挥，将“调控”予以一种“淋漓尽致”的诠释，似乎市场即将是“山雨欲来风满楼”。

自2009年12月14日国务院颁布“国四条”以来，仅仅相隔一个月，便又来了个“国十一条”，此前还有二手房“2改5的交易营业税优惠政策终止”、其间，“2010年开始土地出让金比例调高至50%”、“央行2010年工作会议严控房贷作为新年基调”、“2010年1月12日央行19个月来首次上调存款准备金率0.5个百分点”。相对比较高的政策频率，与2008年底至2009年初相比，大方向都是要促进房地产市场的健康平稳发展，但是在手段上和一些局部政策的风向上，显然有着明显的变化。

但是，由于房地产行业对相关行业的影响巨大，对经济发展更是有着举足轻重的作用，2008年全球金融危机以来，房地产对国内经济内需拉动功不可没，包括2009年GDP“保8”，房地产作为支柱产业地位无可厚非。因此，这一个月来的频频“新政”，较2009年对房地产相对宽松的市场政策和货币政策，而今更多的强调是“适度”，对房地产行业的发展“有保有控”，绝不是象现在市场中有些声音所喧嚣的“坚决打压”、“严格调控”之类。

“新政”对房地产市场的发展更注重的是二条腿走路，市场一块仍有较大的发展空间，国土资源部贠小苏在2010年1月13日国务院新闻发布会表示，至2009年底，全国房地产企业握有300万亩土地，足够今后两三年的开发建设。而市场中个别房产商拥有四、五千万平米的土地储备，开发个10年、8年没有问题，拥有2000万平米以上土地储备的央企、国资房地产企业也有相当数量。“新政”要打击的是违法用地、倒卖土地。“国十一条”已显示的是“坚持公平、有序竞争”，对房地产市场的总体把握不言而喻。

接下来的房地产市场必须强调的是稳定、是健康。由于2009年的高地价、高房价，对民生市场造成了实际伤害，改善民生即是改善政府公信力、改善政策公信力。因而，在2010年，住宅建设用地供应会有一定倾向性，保障性住房和安居工程及普通商品房是一个硬指标。并且再次强调二套房贷首付比例不得低于40%，旨在挤出一部分无序的购房投资需求，对目前各地供不应求的现象会有相应改变。重申严厉查处违规违法用地和囤地、炒地行为；依法查处价格欺诈、哄抬房价等行为。特别是在房地商违规用地上，国土部已经会同证监会实施联手核查，意在融资源头上卡位。

综合新政，可能其中最为关键的还是房地产信贷问题。“国十一条”明确规定，“金融机构要进一步完善房地产信贷风险管理制度”，此前，央行2010年经济工作会议，严控房地产信贷作为下一步基调，以及证监会对上市房企的融资审核和把控，因而，2010年房地产商究竟“差不差钱”，先从政策层面上来看，已显得十分微妙！当然，那些在2009年斩获地王和快速囤地的央企、国资“钱途戏法”多多，也会尽最大能耐拓展融资渠道。至于本次央行上调存款储备金率0.5%，据传可能冻结资金近3000亿，对房地产业而言，究竟有多大影响？目前还无法评估，但是，这一个紧缩流动性的信号，对房地产业而言，仍然值得引起警惕。另一个问题是由于通胀预期逐渐强烈，国内房企所拥有的300万亩土地，其中一部分会加速开发，那么，住房市场的供应状况会有所改善，因为继续捂地的风险无疑要大大增加开发成本，而同样面临通胀预期的刚需市场，延缓入市，便明摆着要付出更多的房款，因此，从政府角度与其说要打击囤地捂地，严查违规用地，当然违法违规的一定要查处，还不如说是在缓和民生矛盾、缓和供需矛盾，真正体现房地产市场平稳健康发展。

有保有控，张弛适度；严控信贷，抑制投机；增加供给、干抑房价；突出“保障”、改善民生将是2010年楼市走势的基本特征。