“国11条”等政策对商业地产的影响

从09年11月至今，短短两个月内，楼市调控政策从“国四条”、“温四条”、“沪四条”，再到“国11条”，到央行决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点至16%。政策频频发布，让人感到政府调控楼市的强硬态度，也使人感到中国楼市步入一个阶段性的政策频发期。

其实，楼市调控政策主要还是针对住宅地产而出台，当下业内人士讨论的楼市调控政策也是对于住宅地产的影响，那么，楼市调控政策对商业地产有无影响？对于哪些商业地产或者开发商有影响？影响如何？

笔者认为，当然有影响。楼市调控政策对商业地产的影响应该从以下几个方面看：

首先，住宅地产政策从紧，与此同时，鼓励消费，鼓励高科技产业、文化产业、出口相关产业等实体经济发展，进行产业结构升级，尽管商业地产现在还存在“商住倒挂”不合理市场行情，但未来政策对于实体经济的引导和鼓励，将使商业办公需求再度被激发。浦东“双中心”、2010年世博会、川沙迪斯尼、大飞机项目、大虹桥商务区规划及未来上海国际贸易中心的形成。另外，根据规划，如今上海市12个市级商业中心，基本形成众多区域商业中心、商业特色街、社区商业等形成了多层次商业网络体系。这些“大手笔”规划将带动相关产业的发展，带动相应的商务、办公需求，这足以让商业地产兴奋不已。

其次，抑制投资投机需求，资金流将由住宅地产逐渐偏向商业地产。近期，万科、富力、雅居乐等地产巨头放出豪言要进军商业地产，这些大牌房企进军商业地产一方面是由于商业地产投资还处于低谷期，商业地产的低谷期意味着未来其价值将大幅攀升；另一方是因为当下火热住宅地产的前景令开发商感到不安，“转型”探索多元化发展思路，寻求一个稳定健康的模式成为大牌房企的战略。在住宅地产调整政策频发的背景下，商业地产作为持续利润来源的载体，投资商业地产理所当然会纳入这些大牌房企的业务发展主线。因此，一定意义上讲，住宅地产政策抑制投资投机需求，客观上让投资者更加青睐商业地产，也给房企转型发展模式带来了新的机会。

第三，从具体项目来说，楼市调控政策对于含有住宅地产的一些复合项目、城市综合体有一定的影响。一般意义上讲，复合项目、城市综合体中一些住宅、主题商业、办公，甚至影院、大卖场必不可少。如果说这样的大项目中的住宅部分受到政策调控（如二套房贷不低于40%等政策）的影响，那么住宅部分的销售节奏和价格策略势必也会对商业部分有所影响，尤其是对于以商业地产开发商为主的项目或者开发商影响比较大。拿类似于万达广场的城市综合体项目来说，楼市调控政策对于住宅市场的影响会传导到整个项目，此类项目不同物业类型的销售节奏也会受到调整， 比如，二套房贷不低于40%，势必影响一些中小投资者对于小户型公寓的投资，那么在销售节奏控制上开发商就有可能调整商铺、办公、酒店式公寓、普通住宅不同物业类型的推案量配比和销售节奏。

第四、央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，是对商业银行资金面收紧的一个信号。从楼市的角度来说，无论对于住宅地产还是商业地产，未来商业银行势必会对开发商的资金面有所收紧。对于商业地产开发商来说，要想争取获得后续的经营能力和持续利润来源，除了有优秀团队、经营能力创新外，必须在资金上有更加充足的准备。

由此可见，楼市调控政策不仅仅对于住宅地产有影响，而且对于商业地产也会产生连带效应。在商业地产大规划美好前景面前，在商业地产还处于价值低估期间，投资者、开发商更应该从另一个角度看待商业地产，及时抓住机遇，争当在危机背景下第一个吃螃蟹者。