地方政府应落实调控 避免出现“一纸空文”

1月10日，新华网全文刊发，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

国办《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》和以前“国四条”、“温四条”等政策相比，多数政府条文是以前的深化和强调，从细节上来看有三个不同的地方：

第一、这次政策形成了调控楼市、促进楼市健康稳定发展的系列条文，相对“国四条”等政策，从税收、信贷、土地政策、风险监管等方面多方面阐述调控楼市的措施，有一定的系统性。

第二、二套房贷不低于40%政策终于出台。国务院办公厅日前发布通知称，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视，并要求金融机构对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%。二套房贷的政策对于抑制投资投机需求，保障安居工程提供了一个“保护伞”。

第三、 国务院明确提出地方政府要负起责任。这点主要是防止地方政府视中央政策而不顾，对于本地开发商继续进行“地方保护主义”。地方政府要真正按照国务院要求去楼市落实调控政策，否则，政策就是一纸空文。 

国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的影响 

国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，对于楼市调整的基调还是“维稳”，同时进行“结构性”调整，而不是全盘打压。

总的来看，政府政策的基调还是“平稳健康”的。不会出现房价急冻的行情。从政府政策的维稳的基调可以看出，政府收紧二套房贷、打压投机需求、加大保障性住房等措施，都是源于2009年楼市发展出现了这方面的结构性的不平衡。因此，政策调整的目的，是也是针对楼市一些问题进行“结构性”调整，而不是全盘打压。打压房地产行业发展系政策的误读。政策的基调还是通过楼市“结构性”的调整，理顺楼市供求关系，缓解高房价对于普通居民的压力，打压投资投机需求过剩的状况，促进房地产行业健康发展。

从一些细节来看，“国四条”及本次“通知”等政策并没有针对2009年囤地、囤房、豪宅投资过热等现象进行整治，而是采取“既往不咎，下不为例”的做法，一方面在怂恿开发商不要肆意疯狂，要保持楼市适当“热度”，一方面警示开发商2010楼市政府将枪打“出头鸟”。

其实，政策的对于楼市的“既往不咎，下不为例”的做法，让开发商有余地去应对政府出台的调控政策。比如，开发小户型、总价低但单价相对并不低的房源，让购房者接受总价不高的市场；先炒高房价再打折送礼的营销方式，让购房者觉得房价在下降；在户型上做文章，送 “偷面积”让购房者觉得物超所值。

但总的来看，房价问题包括深层次的楼市结构性的矛盾问题始终未解决，尤其是对于2009年囤地囤房没有追根究底“秋后算账”，这给开发商吃了定心丸。2010年开发商极有可能采取以上方式应对政府，开发商可谓是捡了便宜还卖了乖。

政府不是不清楚开发商这些举动。应对开发商的这些举动，2010年政府最为现实的行动是采取“杀鸡儆猴”，让房地产行业不再那么疯狂，当下政府对于“囤地”现象的整治已经透露出政府调整楼市的意图。由此可看出，政府政策的基调仍然是“微调”而不是一盘子打压，打压房地产行业从经济发展的角度来看是有损的。 

房地产行业内的一些从业者往往把“国四条” 及国务院“通知”等政策的出台和房价联系起来，误读政策，把政策矛头单一对准政府如何调整高房价的问题，其实，这是一种误解。高房价的问题只是“国四条”等政策调整中的一个环节而已，从宏观上来讲，深层次的楼市结构性的矛盾是亟待解决的问题，2009年12月出台的“国四条”、国务院“通知”等政策的矛头应该是针对楼市结构性矛盾问题而来。12月21日至22日举行的上海市经济工作会议，提出将采取多种办法保持楼市平稳发展也是这个意图。

从“国四条”及国务院“通知”的具体内容来看：一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应,提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下,加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房……“国四条” 及国务院“通知”都是为了2010年楼市“结构性”调整打基础的。从政策的细节来看，打压投资投机购房也好，增加楼市供给也好，还是加大经适房建设也好，也都是为了调整楼市结构性矛盾。政府政策基调还是一个：“维稳”但不是打压房地产行业，而是进行“结构性”调整，保证楼市健康稳定发展。